QUE ES UNA EXCLUSIVA INMOBILIARIA

Muchas personas nos hacen preguntas como estás y queremos dar una respuesta que pueda servirles.

1.- ¿ Por qué debe vender tu inmueble con un agente oficial (API) ?

2.- ¿ Por qué firmar un encargo de venta de exclusividad ?

¿Sabía que cuando le encarga a un agente oficial (API) la venta de un inmueble en exclusiva está contando y abriendo a una red de más de 5.000 agentes repartidos por toda España?

Esta red se llama COAPI y está funcionando desde 1948. Es la mayor Organización Oficial de Agentes Inmobiliarios de todo el País que sigue garantizando el cumplimiento de la normativa vigente.

La profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria fue creada por el Gobierno español mediante el Decreto de 17 de diciembre de 1948, lo que convierte a los API en los profesionales inmobiliarios más antiguos de nuestro país. Bajo distintas normativas a lo largo de su existencia, en la actualidad están regulados por el Real Decreto 1294/2007 y tutelados por el Ministerio de Fomento y Vivienda.

Con un agente especializado evitara experiencias negativas.

El agente inmobiliario homologado, no solo tiene que enseñar su inmueble – propiedad.

Se trata de mucho más: 

1.- Le orienta en el precio de mercado de su propiedad pues sabe cómo tasarla, además dispone de los recursos, conocimientos y medios necesarios para que no pierda su tiempo, que es lo más valioso que tenemos.

2.- Conoce, cuida y organiza los temas legales, aspectos fiscales y datos urbanísticos que afectan la operación de su propiedad.

3.- Diseña y gestiona un plan de difusión y marketing (personalizado según las características), para captar en el plazo más breve posible la atención del comprador.

– Destacamos que la única manera de agilizar la venta de su propiedad es conseguir que destaque por encima de las demás, esto NO se consigue anunciándola mucho, sino haciéndolo bien, invirtiendo el tiempo y los recursos necesarios, y con una buena estrategia. 

– El problema no está en la exclusiva sino en localizar y contratar la agencia que les ofrezca un servicio adecuado a sus necesidades.

4.- Y por último, cierra la venta, que es el primer objetivo y la prioridad, acompañándole y cuidando de todos los detalles hasta la elevación a público – notaria.

¿Qué es un agente homologado “API”?

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es un profesional cualificado que opera en el mercado inmobiliario y que está regulado por Real Decreto 1294/2007. Para ser Agente de la Propiedad Inmobiliaria es necesario estar en posesión del Título Oficial expedido por el Ministerio de Fomento o contar con un título universitario.

El mercado inmobiliario está necesitado de absoluta transparencia y de máxima seguridad jurídica, más aún cuando el principal objeto de la mediación inmobiliaria es la vivienda, bien de primera necesidad que tiene atribuida constitucionalmente una función social esencial. La intervención de un API, como profesional acreditado, aporta la garantía necesaria para que el acuerdo de voluntades y el contrato inmobiliario esté dotado de la seguridad precisa. Un proceso o una inversión inmobiliaria exigen apoyo profesional para evitar el riesgo de contratos erróneos, fraudes o incumplimientos.

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria está reconocido ante la Administración como profesional legalmente habilitado y titulado lo que supone una gran garantía en el desarrollo de su actividad para aquellos clientes con los que trata. Su actuación está encaminada a velar por la defensa de los intereses de todas las partes que intervienen en una operación y poniendo al servicio de los usuarios su conocimiento del mercado y del marco legal que debe envolver la operación en cuestión. En definitiva, el API posee un amplio conocimiento del mercado inmobiliario a disposición de los consumidores y usuarios.

Los Agentes homologados además de sus conocimientos en el sector, garantizan que el propietario y cliente se despreocupen absolutamente de realizar cualquier trámite administrativo o burocrático; Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, preparación de toda la documentación: Nota simple actualizada, cédula de garantía urbanística, certificados (energético, segunda ocupación, final de obra, habitabilidad, de no infracción urbanística), tramitación, división e inscripción de herencia, los cambios de titularidad de suministros y otros asociados como puede ser la contribución, la comunidad, bajas y alta de los seguros, gestión de los pago de impuestos (Plusvalía, ITP), cancelación de hipoteca, etc. 

Principios básicos de un API: TRANSPARENCIA, LEGALIDAD, EFICACIA, SOLUCIONES, DEFENSA DE SUS INTERESES. 

LA EXCLUSIVA definitivamente abre más abanicos de posibilidades, sobre todo para aquellos que necesitan vender su propiedad rápidamente y que esperan obtener el mayor precio posible.

Las condiciones del contrato las establece el propietario. No es un contrato cerrado, las cláusulas son fijadas por el dueño y por tanto no existen cláusulas abusivas.

Lo más importante es que contrate a la Agencia Inmobiliaria que le transmita confianza, que le aporte referencias y que tenga el servicio que mejor se adapte a sus necesidades.

Esperamos haberle aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria. 

DAYAS PARTNERS estamos dispuestos a comprometernos, ofrecerle soluciones y no promesas, defender sus intereses y ayudarle a conseguir sus objetivos.

No olvide en formalizar el acuerdo mediante Nota de encargo o Contrato de Intermediación que es la mejor manera de garantizar sus derechos como consumidor y asegurar que el encargo se lleve a cabo sin sorpresas desagradables.

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AGENTE PROPIEDAD INMOBILIARIA ALICANTE – TORREVIEJA – ORIHUELA

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria es el profesional legalmente habilitado al que la Administración Pública Española reconoce, mediante la concesión de un título oficial, la formación necesaria para el ejercicio de sus funciones.

El API es experto en la mediación de la compra-venta y arrendamiento de bienes inmuebles así como en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria sobre esos mismos bienes inmuebles. También está facultado para realizar tasaciones a clientes particulares. Además, a diferencia del resto de agentes inmobiliarios, el API es el único al que solicitan sus servicios, para que emita dictámenes sobre valor de venta, los Registros Públicos, administración del Estado y Juzgados.

Las garantías que ofrece un API, además de aportar la formación necesaria para llevar a buen fin las operaciones en que intervienen, son: estar sometidos a la disciplina colegial y a su código deontológico, que depurará la responsabilidad en la que pueda incurrir en sus relaciones con terceros, y tener suscrita una póliza de Seguro de Responsabilidad Civil Profesional para cualquier contingencia que pudiera ocurrir en la actividad diaria de su negocio.

Las 7 características que diferencian a un agente inmobiliario colegiado.

Son las siguientes:

X- Los Agentes de la de la Propiedad Inmobiliaria (API) profesionales y colegiados pueden garantizar seguridad en el ejercicio de su actividad profesional porque disponen de un seguro de responsabilidad civil (que no es obligatorio en el resto de profesionales del sector) y están sometidos a un código deontológico y de conducta profesional.

X- Los agentes inmobiliarios colegiados conocen e informan sobre el precio de mercado de un inmueble, comprueban los datos de una transacción inmobiliaria y realizan una función de mediación entre las posturas de los contratantes.

X- Ofrecen una atención cualificada y de calidad, enfocada a asegurar la calidad del servicio prestado y a evitar las malas prácticas inmobiliarias y los abusos que se cometen en este sector en operaciones tan importantes como la compraventa o el alquiler de un inmueble.

X- Se comprometen a que consumidores y usuarios reciban la información más actualizada posible sobre las circunstancias de la operación inmobiliaria que desean realizar.

X- Reciben formación continua y específica en las materias de su competencia, por lo que pueden asesorar con completo conocimiento de la normativa aplicable en cada caso.

X- Pueden ofrecer información y gestionar una hipoteca en las mejores condiciones y velan por el cumplimiento de la legislación vigente.

X- Además, los agentes profesionales colegiados conocen todos los detalles del mercado inmobiliario porque participan en el Turno Oficial de Peritos de los tribunales. Es decir, forman parte de los profesionales que colaboran con la Administración de Justicia en su actividad de tasación en los procedimientos en los que les designan.

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Abogados HERENCIAS en Torrevieja

Una herencia es aquella masa patrimonial (bienes, derechos y obligaciones) que adquiere una persona debido a la muerte de su anterior propietario.

Quien recibe algo por herencia recibe el nombre de heredero o legatario.

¿Dónde se regula la herencia?

Las nociones principales a tener en cuenta sobre la herencia se regulan en el Código Civil, Libro III (de los diferentes modos de adquirir la propiedad), Título III (de las sucesiones), Capítulo II (de la herencia).

¿Quiénes pueden dejar en herencia su masa patrimonial?

A raíz de lo que dice el artículo 744 del Código Civil, se afirma que podrán suceder por testamento o abintestato los que no estén incapacitados por la ley.

Para conocer quiénes son dichos incapacitados, hemos de atender a lo que se dice en el precepto siguiente:

Son incapaces de suceder:

1.º Las criaturas abortivas, entendiéndose tales las que no reúnan las circunstancias expresadas en el artículo 30.

2.º Las asociaciones o corporaciones no permitidas por la ley.

Artículo 745 del Código Civil

¿Quiénes pueden heredar?

Los bienes, derechos y obligaciones de una persona que tras su muerte se transmitirán a los causahabientes, habrán de repartirse de la siguiente forma:

Son herederos forzosos:

1.° Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes.

2.° A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.

3.° El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código.

Artículo 807 del Código Civil

  • El tercio restante (tercio de libre disposición) podrá destinarse a cualquier otro sujeto, siempre que así se hubiera dispuesto en el testamento del difunto.

La justificación legal a este punto se encuentra en el artículo 808 del Código Civil:

Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre.

Sin embargo podrán éstos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes.

Cuando alguno de los hijos o descendientes haya sido judicialmente incapacitado, el testador podrá establecer una sustitución fideicomisaria sobre el tercio de legítima estricta, siendo fiduciarios los hijos o descendientes judicialmente incapacitados y fideicomisarios los coherederos forzosos.

La tercera parte restante será de libre disposición.

Artículo 808 del Código Civil

En algunas Comunidad Autónomas de España (como en Aragón, Cataluña o Navarra), la legislación es algo diferente en cuanto a la partición de las herencias.

¿Qué ocurre si no hubiera herederos?

Si no hubiera herederos forzosos, entrará en aplicación el artículo 763 del Código Civil:

El que no tuviere herederos forzosos puede disponer por testamento de todos sus bienes o de parte de ellos en favor de cualquiera persona que tenga capacidad para adquirirlos.

El que tuviere herederos forzosos sólo podrá disponer de sus bienes en la forma y con las limitaciones que se establecen en la sección quinta de este capítulo.

Artículo 763 del Código Civil

No obstante, si tampoco hubiera ningún otro tipo de heredero, el testamento seguiría siendo válido, a tenor del precepto número 764 del Código Civil:

El testamento será válido aunque no contenga institución de heredero, o ésta no comprenda la totalidad de los bienes, y aunque el nombrado no acepte la herencia, o sea incapaz de heredar.

En estos casos se cumplirán las disposiciones testamentarias hechas con arreglo a las leyes, y el remanente de los bienes pasará a los herederos legítimos.

Artículo 764 del Código Civil

¿Cómo se acepta una herencia?

La herencia se podrá aceptar de dos formas distintas:

  1. De manera simple, acepto los bienes, derechos y obligaciones del causante.
  2. A beneficio de inventario, mediante el cual el heredero no queda obligado por las deudas que sobrepasaran el valor de la herencia del causante. Puedes encontrar toda la información sobre este modo de aceptación en este enlace.

Para saber cuándo se da por aceptada una herencia, hemos de fijarnos en lo que se regula en el artículo 1000 del Código Civil:

Entiéndese aceptada la herencia:

1.º Cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extraño, a todos sus coherederos o a alguno de ellos.

2.º Cuando el heredero la renuncia, aunque sea gratuitamente, a beneficio de uno o más de sus coherederos.

3.º Cuando la renuncia por precio a favor de todos sus coherederos indistintamente; pero, si esta renuncia fuere gratuita y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia.

Artículo 1000 del Código Civil

¿Qué impuestos conlleva una herencia?

Quien recibe una herencia queda obligado al pago de una serie de impuestos. Entre otros, los impuestos más importantes son:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones: la regulación de este impuesto que se debe pagar al recibir una herencia o una donación en vida es dispar en cada Comunidad Autónoma.
  • Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: grava directamente el incremento del valor que puedan experimentar los suelos urbanos.

¿Es posible renunciar a una herencia?

La legislación española permite renunciar a una herencia. La causa principal que está detrás de este deseo de repudiar una herencia se debe a que ésta suponga más deudas que beneficio.

Esta posibilidad queda abierta gracias al artículo 1005 del Código Civil:

Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar la herencia. El Notario le indicará, además, que si no manifestare su voluntad en dicho plazo se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente.

Artículo 1005 del Código Civil

No obstante, es importante señalar que no se podrá renunciar solo a parte de la herencia. Así se recoge en el precepto número 990 del Código Civil:

La aceptación o la repudiación de la herencia no podrá hacerse en parte, a plazo, ni condicionalmente.

Artículo 990 del Código Civil

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Abogados de Herencias

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No dude en consultarnos, nuestro despacho pondrá toda su experiencia a su servicio para finalizar el proceso de forma eficaz y profesional.

Gestionamos de forma fácil los trámites de tu herencia.

Tramitamos desde la aceptación de la herencia y negociación de la partición, incluyendo el estudio fiscal para el pago de los impuestos de sucesiones y plusvalía hasta el registro de las propiedades.

Testamento

En Dayas Abogados le ayudamos a elaborar su testamento tanto si es usted nacional como si es extranjero.

* Donaciones

En Dayas Abogados le explicaremos el trámite de la donación y la ponemos en marcha sin complicaciones.

* Incapacitaciones

¿Necesita realizar un proceso de incapacitación judicial? En Dayas Abogados le ayudamos.

¿Qué es la incapacitación?

Es un mecanismo jurídico previsto para los casos en que deficiencias físicas o psíquicas permanentes o enfermedades impiden a una persona gobernarse por sí misma. El objetivo de la incapacitación es proteger los derechos e intereses del incapacitado, tanto a nivel personal como patrimonial.

¿Quién puede solicitar la declaración de incapacidad de una persona?

Están legitimados para hacerlo el cónyuge o descendientes del incapacitado. En defecto de estos, serán los ascendientes o los hermanos del mismo los que solicitarán la incapacidad. Si las personas mencionadas tampoco existiesen o no la hubiesen solicitado, es el Ministerio Fiscal el encargado de promoverlo.

¿Qué establece la sentencia?

Determinará la extensión y los límites de la incapacitación, así como el régimen de tutela o guarda al que queda sometido el incapacitado. Según el caso, el juez establecerá la tutela, la curatela o el defensor judicial.

* Sucesiones y Herencias

En Dayas Abogados le guiaremos en la tramitación de la herencia de su familiar, ya sea de forma amistosa como contenciosa, tanto si es nacional como internacional.

¿En qué consiste una Sucesión?

Cuando una persona fallece, sus bienes y derechos se transmiten a los herederos correspondientes. El proceso comienza con la obtención del certificado de defunción y termina con la entrega de bienes.

Tipos de Sucesión

Testamentaria: Antes del fallecimiento y a través del testamento, la persona reparte sus bienes y derechos (parcial o totalmente) para que los reciban sus legatarios después de su muerte.

Abintestato: En este caso no hay testamento (o se declara nulo). Los parientes más cercanos serán llamados a heredar y será obligatoria la realización de la Declaración de Herederos.

El equipo de Dayas abogados expertos en herencias te ayuda en cualquier punto del proceso:

• Acuerdos y documentos privados de partición

• Estudio fiscal.

• Negociación entre coherederos.

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TRAMITE DE LICENCIAS SEGUNDA OCUPACION TORREVIEJA – ALICANTE

No te preocupes, porque es un proceso muy fácil.

En primer lugar, debes contactar con un técnico acreditado (preferentemente un arquitecto), que pueda firmar este tipo de documento. Éste hará constar otros valores: dirección y ubicación de la vivienda, su superficie útil, su distribución especial, el umbral máximo de su ocupación y la fundamentación profesional del técnico que realiza este informe.

TRAMITAMOS LA CEDULA DE SEGUNDA OCUPACION, EN 48 -72 HORAS, desde 120,00 € a 150,00 €

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Lo primero que debes saber es que esta licencia es un documento administrativo que comprueba que la vivienda cumpla unos requisitos mínimos en relación a seguridad, salubridad o higiene. Éstos son los principales requisitos mínimos que se exigen:

  • Debe ser una vivienda como tal y constar así en las escrituras: no vale que sea un garaje, un trastero o una caseta.
  • Al menos tiene que contar con una sala, un baño y un equipo de cocina: por supuesto, la construcción debe ser sólida, con un suelo que no se inunde fácilmente…
  • La superficie mínima debe ser superior a 20 metros cuadrados, pero para viviendas construidas antes de 1984 se admiten hasta 10 metros cuadrados. A día de hoy nos parece raro vivir en semejante habitáculo, pero la ley lo admite en algunos casos.
  • Requiere red de agua, instalación eléctrica y un sistema mínimo de evacuación (excrementos, desechos… ).

Una vez conseguido el certificado, se entrega en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda.

La duración varía según el año construido: 10 años para construcciones de antes del 2004 y 15 del 2005 en adelante. Podría ser solicitada en los siguientes casos:

  • Siempre que se efectúe una transmisión en la propiedad de la casa.
  • Cuando se instalen nuevos CONTRATOS DE AGUA, LUZ, GAS..
  • En algunas ocasiones, también cuando tu domicilio alcance una determinada antigüedad.

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CURSO DE EXPERTO EN GESTIÓN E INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

🔝🔝🔝 La UA – Universitat d’Alacant / Universidad de Alicante y el COAPI Alicante ponen en marcha el Título Propio de Experto en Gestión e Intermediación Inmobiliaria.

El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante (COAPI ALICANTE), en colaboración con la Universidad de Alicante, ha organizado un curso de “Experto en gestión e intermediación inmobiliaria” que se realizará online de Febrero a Junio de 2021 en horario de 15:30 a 20:30 horas.

Este curso está dirigido a profesionales dedicados a la gestión y la intermediación inmobiliaria, especialmente agentes de la propiedad inmobiliaria y agentes inmobiliarios, así como a quienes aspiren al ejercicio de esta actividad.

Desde el Colegio de Alicante os lo sugerimos a aquellos que queráis actualizar vuestros conocimientos y adquirir otros nuevos, ya que las materias cambian y debemos estar al día. Nuestra profesión requiere una formación dinámica y actualizada.

Podéis ver toda la información y acceder a la preinscripción en:

https://ddc.ua.es/es/experto-en-gestion-e-intermediacion-inmobiliaria.html

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Alquiler con opción de compra: una forma de reactivar el mercado inmobiliario tras el Covid-19

Conseguir financiación para adquirir un inmueble tras el COVID-19 es una ardua tarea. Los bancos han endureciendo las condiciones de acceso a las hipotecas. Y en muchos casos la compraventa no será posible si el comprador no dispone además de algunos ahorros. Por este motivo, el alquiler con opción de compra puede ser una forma de reactivar el mercado inmobiliario. Facilitando el acceso a la vivienda al potencial comprador. En todo caso,  antes de dar el paso convendrá analizar los pros y contras de esta operación.

¿QUÉ ES EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?

Es un contrato de arrendamiento en el que se introduce una cláusula que faculta exclusivamente al arrendatario a comprar el inmueble. Derecho que podrá ejercitar o no dentro de un plazo y por un precio convenido por las partes.

El  derecho de opción de compra que se inserta en el contrato de alquiler, solo genera en principio deberes para el arrendador-concedente. Obligándole a no transmitir el inmueble arrendado y mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. No obstante, puede pactarse que el arrendatario-optante pague una cantidad (prima) por la concesión del derecho de opción. Importe que perderá si finalmente no lo ejerce.

Es habitual que pueda establecerse también que las rentas de alquiler satisfechas hasta el ejercicio de la opción se descuenten del precio de compra. Por ello, el plazo para ejercitar la opción de compra podrá extenderse o no durante toda la vigencia del arriendo. En ningún caso, se prolongará una vez extinguido el alquiler.

¿QUÉ VENTAJAS TIENE EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?

Disfrutar de la vivienda antes de comprarla es sin duda una gran ventaja. De esta manera, será posible contar con más elementos de juicio para cerciorarse si el piso cubre nuestras expectativas. Si no las satisface, dejar trascurrir el plazo sin ejercitar la opción de compra será lo más conveniente. Y ello sin perjuicio de seguir ocupando el piso en alquiler, hasta agotar el plazo máximo de 5 años, una vez descartado el ejercicio de la opción de compra.

Disponer además de un tiempo razonable para encontrar la oportuna financiación es también importante. No en vano, la coyuntura actual  no es especialmente propicia para poder acceder a una hipoteca. Por otra parte, antes de formalizar el préstamo es preferible no precipitarse que  arrepentirse de la hipoteca suscrita para la compra de la vivienda.

Finalmente, constituye también un importante beneficio que el precio de la futura compraventa quede de antemano fijado. Si el mercado inmobiliario es alcista, el arrendatario-optante no verá incrementado el precio del inmueble. Por el contrario, ante una bajada de precios, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio que se pactó. El propietario, por su parte,  atraerá con la opción de compra a potenciales interesados que de otra manera habrían descartado adquirir una vivienda.

¿Y CUÁLES SON LOS INCONVENIENTES?

Si la prioridad del propietario es vender debe ser consciente que el arrendamiento con opción de compra no le asegura la venta del inmueble. Por este motivo, si el piso está en buen estado, puede ser desaconsejable la operación. Malo será que la esperada venta se frustre, pero mucho peor que el piso se recupere tras el arriendo en un estado más deficiente al que se entregó.

Además, el compromiso que la propiedad asume de mantener la oferta de venta durante el plazo acordado constituye un importante hándicap. Dicha exigencia le obligará a descartar otros posibles compradores y mejores ofertas. Y ello, sin tener asegurada la transmisión del inmueble a favor del arrendatario-optante, que puede finalmente descartar la adquisición.

La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler de vivienda, aprobada tras la última reforma, condiciona también las obligaciones que la propiedad asume. No en vano, aunque se concedan dos años para ejercitar la opción de compra desde el inicio del arriendo, vencido dicho plazo el arrendatario-optante dispondrá de tres años más de alquiler. Cuestión que conviene también tener en cuenta.

¿CÓMO TRIBUTA EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA?

La fiscalidad del arrendamiento con opción de compra es uno de los aspectos más importantes a valorar antes de decantarse o no por esta operación. No en vano, es un contrato que engloba dos operaciones distintas como son el arrendamiento y la compraventa, y cuya tributación no es especialmente favorable.

Tributación del arrendamiento

En cuanto al arrendamiento, si recae sobre una vivienda, tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El obligado al pago será el arrendatario, y el importe se calculará aplicando al alquiler pactado una tarifa prevista en la Ley. Por el contrario, el arrendamiento estará sujeto al IVA si el inmueble alquilado se destina a oficina o local de negocio. El arrendador, por su parte, tributará en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica) por las rentas de alquiler que perciba.

Tributación de la concesión de la opción de compra

La concesión de la opción de compra tributará de manera independiente. En principio, esta operación quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que deberá abonar el arrendatario-optante. La base para el cálculo del impuesto será el importe pagado por la concesión del derecho de opción (prima), o el 5% del precio venta si la prima satisfecha fuese inferior. De transmitirse finalmente el piso, tras ejercitar la opción de compra, el adquirente volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones sobre la totalidad del precio. No obstante, si el arrendamiento con opción de compra se constituye sobre un inmueble de nueva construcción, el derecho de opción y la posterior venta quedaran sujetas al IVA.

La concesión de la opción de compra conllevará también para el arrendador-concedente una ganancia de patrimonio en el IRPF, que por no derivar de una transmisión se integrará como renta general a efectos del cálculo del impuesto. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo (sentencia de 18-5-2020), afirmando que “la ganancia patrimonial derivada el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF.”

Si se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble generará para el arrendador-concedente una nueva ganancia patrimonial. En caso de descontarse  del precio de venta la prima y rentas de alquiler satisfechas, tales conceptos constituirán menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia.

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Contrato de arras: 7 Aspectos clave que debes cuidar

Los contratos de arras son fundamentales y, en la mayoría de los casos, un requisito imprescindible para sellar un acuerdo para la compra de una vivienda. Aunque para muchos compradores puede parecer un trámite más, sobre todo tras haber buscado durante meses y meses la vivienda ideal, se trata de un contrato que compromete a ambas partes, por lo que coger un modelo de Internet y rellenarlo no parece lo más adecuado. Lo más recomendable es acudir a un bufete de abogados de confianza que revise las cláusulas y las obligaciones que en él se recogen.

El especialista en Derecho Inmobiliario apunta una serie de aspectos que, entre otros, conviene revisar en detalle y que todo comprador de una vivienda debería tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras:

NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Es fundamental obtener una Nota simple Informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. Nunca una Nota simple de meses antes, porque no servirá de nada. Este documento nos permitirá ver si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas. “Esto es muy relevante de cara a decidir si comprar o no un piso, el precio en su caso, etc… puesto que el nuevo propietario se hará cargo de ellas”,

REVISIÓN EXHAUSTIVA DE LA VIVIENDA. Es fundamental hacer varias revisiones al inmueble antes de firmar el contrato de arras: encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc. “Es habitual que en los contratos de arras se indique que la vivienda se compra ‘como cuerpo cierto’. Esto significa que compramos ‘lo que se ve’, por lo que es importante hacer comprobaciones. De lo contrario luego las reclamaciones serán muy complicadas”, advierte el abogado.

EL PRECIO. Es fundamental que el precio esté perfectamente identificado en letra y en número. Por ejemplo: 100.000 euros (CIEN MIL EUROS). Esto evitará fallos que podrían ser muy negativos para las partes.

VENDEDORES O AUTORIZADOS. También es clave que quienes firmen como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o quien tenga poder de representación de ellos. “Será necesario que los compradores comprueben dichos poderes. De lo contrario, nos podríamos encontrar con situaciones de enorme gravedad si, finalmente, los propietarios aducen que ellos no han vendido”.

TRANSMISIÓN Y POSESIÓN DE LA PROPIEDAD. La transmisión de la propiedad y la posesión debe ser entregada en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes. Si se entrega la posesión al firmar un contrato de arras, nos podemos encontrar con que el comprador no tenga ningún interés en terminar de pagar y firmar la escritura de compraventa.

PÉRDIDA DE LAS ARRAS. Es fundamental indicar que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. “Hay una costumbre peligrosa de señalar que si al comprador no le dan la hipoteca se le devolverán las arras. Resulta fácil conseguir que un banco no te dé la hipoteca, con lo que hay que tener mucho cuidado con estas cláusulas”, aconseja el especialista en Derecho Inmobiliario.

LOS GASTOS, EN DETALLE. Es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.  

Al comprar una vivienda hay muchos aspectos de enorme relevancia que es necesario tener en cuenta y conocer su impacto desde el punto de vista legal. La claridad con la que se redacte un contrato de arras puede ahorrar múltiples problemas futuros. La recomendación es ASESORARSE POR UN PROFESIONAL CON EXPERIENCIA EN CONTRATO DE ARRAS para que redacte el documento o bien para que revise la propuesta que le hagan llegar al comprado

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‘Plan Renhata 2020’: ayudas de hasta 12.000 euros para reformar una vivienda

20/05/2020 – VALÈNCIA (EP) Más de 65 de confinamiento en casa frenar el contagio de la Covid-19 han puesto de manifiesto que “muchas no están preparadas” para una pandemia y han puesto de relieve todas sus carencias y necesidades. Con el objetivo de mejorar esta situación, la Generalitat lanza su Renhata 2020 con ayudas de hasta 12.000 euros para reformar viviendas, especialmente sus zonas húmedas, es decir, baños y cocinas.

Además, en esta edición el Plan Renhata introduce una serie de novedades: la subvención de instalaciones domóticas para mejorar la autonomía de personas en situación de dependencia; la introducción por primera vez de criterios de sostenibilidad (reducción de consumo de agua, energía, etc.); la posibilidad de solicitar y conocer si se obtiene la ayuda antes de realizar la obra; y un incremento del presupuesto, que pasa de 3 millones en 2019 a 5 millones para este año, el mayor hasta la fecha.

Estas ayudas se complementan a su vez con las del plan estatal, cofinanciadas entre gobierno autonómico y central, con lo que el global de ayudas que destinará la Generalitat a la reforma y rehabilitación de viviendas y edificios este año se eleva a 30 millones de euros.

Estas son algunas de las medidas que contempla el ‘Plan de Reforma y Rehabilitación de Viviendas – Ayudas 2020’ presentado este miércoles por el vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Rubén Martínez Dalmau; la directora del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), Begoña Serrano; el director de Calidad, Rehabilitación y Eficiencia Energética, Jaume Monfort; y el ‘president’ de la Generalitat, Ximo Puig.

Estas ayudas –que se pueden solicitar hasta el próximo 30 de junio de manera telemática o presencial– permitirán también la rehabilitación de edificios y si el plan estatal abarca zonas comunes, el Plan Renhata permite entrar también al interior de las viviendas, ha precisado Monfort.

El confinamiento ha hecho “aflorar las necesidades” en las viviendas de muchas personas que resulta “fundamental adaptar”, ha apuntado. A su vez, espera que el plan sirva para “dinamizar el sector de la construcción” en la etapa post-Covid.

Y es que tras dos meses en casa, se ha detectado que una gran parte “no están preparadas” para soportar etapas en de pandemia, ha asegurado el vicepresidente Martínez Dalmau. A las necesidades convencionales, se une la renovación de espacios para habitar durante un confinamiento, la necesidad de reducir el consumo energético y “criterios de salud”, espacios que permitan “fomentar hábitos saludables”, ha subrayado.

La contaminación, agravante de la covid-19

En este punto, la secretaria autonómica de Arquitectura Bioclimática, Laura Soto, ha señalado que recientes estudios del Centro de Investigación de Energía y Aire Limpio han constatado científicamente que “la contaminación ha empeorado situaciones de fallecimiento contagios por la Covid-19, por lo que “todo lo que se haga –en este caso en materia arquitectónica– para mitigar el efecto del cambio climático y en favor de la transición energética nos prepara para afrontar situaciones como esta y venideras”.

En este sentido Soto ha subrayado cinco ejes en los que basarse: una innovación que convierta la construcción en industrialización, agilidad administrativa; ayudar, reactivar y colaborar con los profesionales del sector; y una normativa administrativa ágil que facilite más que fiscalice.

La propia Comisión Europea ha puesto el foco en la rehabilitación como uno de los proyectos tractores para reactivación y reconstrucción post-Covid”, ha remarcado.

Una vivienda digna, garantía de salud

En la misma línea, el jefe del Consell, Ximo Puig, ha defendido que si algo ha puesto de manifiesto la pandemia es que “la vivienda digna no es solo un derecho social, es también garantía de salud”.

Puig confía en que estas ayudas a la rehabilitación marquen un “punto de inflexión”. Por una parte espera que las viviendas de valencianos y valencianas puedan ser reformadas de manera más ágil y con criterios de sostenibilidad, y por otra ha señalado su voluntad de “incentivar el empleo y la innovación” con estas subvenciones.

En este sentido, Puig considera fundamental la colaboración público-privada y la colaboración entre administraciones para avanzar hacia “una realidad mejorada”, la anterior a la Covid-19 ya no sirve, ha concluido-

NOTICIA: https://www.europapress.es/comunitat-valenciana/noticia-plan-renhata-2020-ayudas-12000-euros-reformar-vivienda-20200520155143.html?fbclid=IwAR3kOQvWuVq_TMgdYqF5IeTCq9s94592IxQA0H0852vQLUo4xNc6oME61NA

Aranzazu G Dayas

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Alquiler de temporada: Ventajas e inconvenientes de la mejor alternativa al COVID19

Las restricciones de movilidad por el COVID-19 ya llevan en vigor dos meses. El confinamiento pesa y el final de esta pesadilla es todavía incierto. No en vano, algunas de las zonas más pobladas de nuestro país siguen en la fase inicial de la mal llamada “desescalada”. Convivir encerrado en un piso en la ciudad durante tanto tiempo no es fácil. Por este motivo algunos se plantean alternativas. El alquiler de temporada puede ser una opción para sobrellevar el confinamiento. (Publicado en Idealista)

¿POR QUÉ EL ALQUILER DE TEMPORADA ES UNA OPCIÓN INTERESANTE?

La búsqueda de viviendas amuebladas en alquiler para pasar una temporada se ha incrementado. Se demandan entornos residenciales próximos a la ciudad para estar al aire libre con los niños. De ser posible con jardín, piscina o elementos comunes. El hecho de que muchas familias no puedan ir a su segunda residencia hasta julio es uno de los motivos. Otras no se desplazarán este año para evitar zonas turísticas concurridas y posibles contagios.

Que la vuelta al colegio se haya pospuesto a septiembre es otro factor importante. Este verano además no habrá tampoco actividades o campamentos para los niños con los que muchos padres contaban. Por eso algunos están pensando alquilar una casa con más espacio para poder disfrutar con sus hijos. Lo cierto es que este año se solicitan estos alquileres tanto para junio, julio y agosto.

Otros tienen en mente esta alternativa como último recurso. Es muy probable que a muchos les toque trabajar este verano, y no podrán marcharse de vacaciones. Ante la imposibilidad de irse de viaje o acudir al lugar de veraneo, el alquiler de temporada puede ser una opción interesante. De esta manera, podrían compatibilizar familia y trabajo de una manera más saludable. Sigue leyendo