Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria destacan que el registro sea de carácter obligatorio y piden que el desarrollo reglamentario sea rápido para que pueda estar en marcha en este año.
El anuncio de la creación del registro obligatorio de agentes inmobiliarios por parte de la Generalitat Valenciana ha disparado el interés por formar parte del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante y de la asociación vinculada al mismo, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Alicante (APIAL). El Gobierno valenciano publicó el pasado 30 de diciembre la Ley 7/2021 de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2022, en cuyo artículo 79 se dispone la creación de un registro obligatorio de agentes inmobiliarios. Para acceder a formar parte de este registro será necesario cumplir ciertos requisitos, como disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil individual u ofrecido por un Colegio Profesional, disponer de un establecimiento abierto al público o estar en posesión de la formación profesional exigida por la ley.
De esta forma, el COAPI Alicante y APIAL han registrado varias altas en los primeros días del año y numerosas solicitudes de información para entrar a formar parte del colectivo. Marifé Esteso, presidenta del Colegio API de Alicante, muestra su satisfacción por que ya sea realidad esta reivindicación histórica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y recuerda que, para ser colegiado o asociado, ya se exigía a los agentes estos requisitos. «Además, queremos recordar a los profesionales que trabajen en el sector que estamos a su disposición para ayudarles a poseer el Seguro de Responsabilidad Civil de forma ventajosa o acceder a la formación que se va a exigir para entrar en el registro», señala.
Esteso destaca que el registro de la Comunidad Valenciana será de carácter obligatorio, ya que en otras comunidades se ha aprobado con carácter voluntario, lo que no consigue alcanzar los objetivos de protección al consumidor y ordenación de la actividad profesional que persigue esta iniciativa.
A partir de ahora, es necesario llevar a cabo el desarrollo reglamentario del registro para llegar a su puesta en marcha efectiva, por lo que Esteso pide a la Consellería de Vivienda celeridad para que pueda ser una realidad antes de que acabe 2022. «Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos ponemos a disposición de la Generalitat para ayudar en todo lo posible para que el registro pueda ponerse en marcha cuanto antes. El objetivo común debe ser conseguir que todos los agentes que trabajan con profesionalidad y buena fe puedan seguir operando, pero no tenía sentido que se exigiera formación para vender una barra de pan y no para intermediar en operaciones de compraventa de viviendas de cientos de miles de euros», indica.
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Fue uno de los puntos de encuentro de la política de Gran Canaria y lugar de referencia del comercio de la isla.
Fue construido a finales del siglo XIX (consta reforma en 1.904), distribuidos en dos plantas sobre la rasante, azotea y una planta semisótano.
El inmueble en venta cuenta con una superficie de 2.700 metros cuadrados distribuidos en dos plantas principales: la de calle y una superior, planta sótano y azotea, cuya entrada principal es la calle de San Pedro, aunque el edificio linda con la calle Lentini. Las dimensiones del inmueble no son, sin embargo, las originarias ya que el palacete, que se construyó a mediados del siglo XIX, también tenía entrada por la calle Triana y se extendía por la propia cuesta de San Pedro hasta ocupar casi la actual manzana. En algún momento de su historia se dividió en tres partes, y dos de ellas fueron vendidas.
Es un edifico con una larga historia, en el residió James Swanston Miller, llegó a ser poseedor de una gran fortuna, con la ayuda de su familiar Thomas Miller, desarrollando actividades fructuosas en el sector del carbón y del jabón.
Luis León y Castillo fue el tercer marqués del Muni al heredar el título de su tío, el político Fernando León y Castillo y hermano de su padre al fallecer el hijo de éste sin descendencia, así como el primogénito de Juan y a quien correspondía el título.
Otra de las historias que circulan sobre el inmueble es que en él pudo estar la antigua ermita de Los Remedios. Laforet subrayó que sí que existió en el siglo XVI una ermita con ese nombre en las cercanías del Monopol, pero no en el emplazamiento del palacete. La ermita contaba con una capilla dedicada a San Pedro y, curiosamente, la entrada principal al palacete está sita en la calle San Pedro. Perpendicular a la misma está, además, la calle de Los Remedios.
Laforet indica que la imagen del santo se trasladó al convento que existía entonces en el lugar que hoy ocupa el Gabinete Literario y que, tras la desamortización de Mendizábal, pasó definitivamente a la parroquia de San Francisco, donde se custodia. Hoy en día es una de las «imágenes más antiguas de la ciudad» y sale en procesión con el Jesús de la Humildad y la Paciencia. «Es probable que utilizaran algún muro de aquella ermita en la construcción del palacete».
La casa terminó siendo comprada a los herederos del Marqués del Muni por Rafael Rodríguez Valido y Mariano Franchy García, que, con el nombre de Almacenes San Pedro, la dedicaron al comercio y fabricación de muebles.
Finalmente, fue arrendada hasta la extinción del contrato a la Sala Cuasquías.
USOS PERMITIDOS:
– Hotel Urbano. – Hotel Emblemático. – Apartamentos, habitaciones o residencias destinadas a explotación turística. – Uso comercial – Uso cultural – Uso industrial – Casa emblemática con diferentes usos: Comercial, cultural, hotelero y/o combinado.
La superficie de catastro no coincide con la real pero esa discrepancia de metros cuadrados se subsana mediante certificado de antigüedad y una declaración de obra nueva.
SUPERFICIE ACTUAL
SUPERFICIE DE LA PARCELA: 955 m2
SEMISOTANO: 308,65 m2
Es una planta prácticamente diáfana, orientada a la calle Lentini.
Esta área dispone de ventanas a la calle, lo que hace que tenga ventilación siendo sus posibles usos más amplios.
PLANTA BAJA: 913,58 m2
Al entrar al edifico encontramos la siguiente distribución:
Patio central de unos 250 m2
En la zona de la izquierda encontramos:
Una estancia alargada con amplios ventanales y con fachada a Calle San Pedro número 2. La fachada de esta estancia es de unos 17,50 metros de largo. Zona de almacén. Zona de baños.
En la parte central, justo detrás del patio encontramos:
1 estancia destinada hoy día a una habitación. Otra estancia destinada hoy día a una habitación.
En la zona de la derecha encontramos:
Una estancia alargada con amplios ventanales y con fachada a Calle San Pedro número 2. La fachada de esta estancia de unos 17,50 metros de largo. A continuación, una estancia amplia que se comunica con la anterior. Una estancia pequeñita que se comunica con las dos referidas anteriormente. Una estancia de unos 300 m2 prácticamente diáfana con amplios ventanales a la calle Lentini.
Una escalera que da acceso a la planta SOTANO (anteriormente detallada).
Una escalera que da acceso a la planta PRIMERA: 831,08 m2
Hay que destacar que la escalera principal, que conduce desde el patio central a la planta (831,08 m2), es de piedra de cantería de Arucas, procedencia de la mayor parte de la cantería del edificio y barandilla de caoba de Cuba, madera muy apreciada por su belleza y fortaleza. Una vez nos encontramos en la planta primera la distribución es la siguiente:
A la derecha encontramos una estancia de unos 60 m2 con fachada a la calle San Pedro, amplios ventanales y techos altos. La fachada de esta estancia es de unos 25 metros de larga.
Seguidamente encontramos otra estancia que se conecta con la anterior.
En esta misma planta encontramos 9 estancias más, todas ellas con ventanales o luz natural, algunas de ellas con vistas a calle Triana y al mar. Otras con vistas a la calle Lentini y a la Catedral de Santa Ana. Otras con vistas a la Calle San Pedro. También encontramos una amplia estancia hoy destinada a baño.
Desde esta planta se accede a una gran terraza transitable de unos 300 m2 con unas vistas inigualables a la Catedral de Santa Ana, el Mercado de Vegueta, el Teatro Guiniguada, el Risco de San Nicolás o el Centro Comercial Monopol, junto al que se encuentra ubicado el edificio por la calle de San Pedro.
A continuación, accedemos a la AZOTEA (incluido techo habitación): 591,32 m2
Aquí encontramos una estancia de unos 27,55 m2 con amplios ventanales.
Esta zona hoy día esta diáfana, cuenta con unas vistas únicas. Es una zona apta para Restauración y otros usos asociados al uso al que se vaya a destinar el edificio.
TOTAL: 2.672,18 m2
DIMENSION DE FACHADAS (aproximadamente): 61 metros en total.
26,00 m CALLE LENTINI 35,00 m CALLE SAN PEDRO
SITUACION URBANÍSTICA:
Es un edificio protegido, con arreglo a lo dispuesto en el art. 64, apartado j, de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (LRHL), está EXENTO del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I).
Este edificio formaba parte de otro de mayor superficie que llegaba hasta la calle Mayor de Triana, haciendo esquina con las calles de Lentini y San Pedro. Después de una partición, ha quedado el inmueble en su estado actual, teniendo su entrada principal por la calle San Pedro, numero 2. El semisótano linda con la calle Lentini.
Está construido sobre muros de carga, forjados de madera y fachada, con el estilo de la época, con enfoscado a la cal pintado en rojo, y cantería de Arucas en zócalos y bordes de huecos de puertas y ventanas, y remate en cubierta.
Ubicado en la zona antigua de la ciudad, junto al antiguo Barranco de Guiniguada, está contemplado en el Plan General como edificio de interés histórico y tipológico y clasificado como interesante ejemplo del neoclásico grancanario, como tipo B en su grado de protección.
ANOTACIONES:
En julio 2010 en el P.E.P.R.I. (Plan Especial de Protección y reforma interior) Vegueta – Tríana se permite ampliar en la cubierta una altura de hasta 7,5 metros, con un retranqueo de 3 metros sobre las calles de San Pedro y Lentini.
Es un activo singular con grandes posibilidades:
.- Hotel singular acompañado de servicios novedosos, como: .- Mercado gastronómico para la realización de eventos relacionados con la cocina y la gastronomía, ya que por su ubicación permite, como el de la ciudad de Barcelona conocido como La Boquería o el de Madrid conocido como el Mercado de San Miguel. .- Restauración de alto standing en la azotea. .- Hotel o alojamiento turístico de 98 habitaciones y/o 75 habitaciones / .- Alojamientos turísticos de media y/o corta estancia con dimensiones de 50 m2, en este supuesto estaríamos hablando de 40 habitaciones. .- Arrendamiento de locales para grandes firmas: Entidades bancarias, textil, restauración, etc. .- Zona exclusiva destinada a espacios para reuniones de profesionales o formación. .- Escuela de música y actuaciones innovadoras. .- Piscina infinity. .- Actividades de ocio y música. .- Gimnasio exclusivo, servicio de 24 horas de funcionamiento.
ÚLTIMO USO: El mítico Cuasquías, cerrado en el 2013, fue mucho más que un pub y sala de conciertos. Punto de encuentro de la intelectualidad y la bohemia, fue un referente de la vida social y cultural de la capital grancanaria durante tres décadas, un fenómeno colectivo y alternativo. Con una programación heterogénea de conciertos, actividades teatrales y literarias, tuvo temporadas de éxito tremendo.
DATOS DEL CATASTRO:
– REF. CATASTRAL: 9485307DS5098S0001YY – SUPERFICIE CUBIERTA: 946 m2 – SUPERFICIE CONSTRUIDA: Sobre rasante: 1.772 m2 Bajo rasante : 0 m2 Total : 1.772 m2
PROPIETARIO / TITULAR: Inmueble directamente vendido por un particular.
VISITAS: Solicite su visita previa acreditación por correo electrónico abogados@dayas.org / +34 634371040
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Critican el déficit democrático en el Consejo General y el apoyo y colaboración expresa de su Presidente, D. Gerard Duelo, a la constitución y promoción de la entidad privada API España, con la marca API Profesional.
El martes 1 de Junio se reunieron en Madrid algunos Presidentes de Colegios API de las CCAA de Galicia, Asturias, Aragón, País Vasco, Andalucía, Comunidad Valenciana, Castilla León, Castilla La Mancha y Extremadura. Entre presentes y adheridos suman 25, más de la mitad de los Colegios provinciales API.
El objetivo era analizar y valorar la constitución y aparición pública de la entidad «Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de España (API España)«, bajo la insignia «API Profesional«. Dicha entidad privada está haciendo uso de la denominación API y pretende extenderla indiscriminadamente a todos los operadores del sector de la gestión e intermediación inmobiliaria en España, generando así mayor inseguridad y confundiendo a los consumidores y usuarios de servicios inmobiliarios.
La marca API está reservada y registrada por el Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, siendo el signo diferencial del colectivo de profesionales «colegiados» frente al resto de los prestadores de servicios de intermediación inmobiliaria y otros colectivos que ejercen la misma actividad profesional. El RD 1294/2007, de 28 de septiembre, que aprueba los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, establece quien puede utilizar la denominación y la marca API.
En la presentación pública de «API España» el pasado 24 de marzo intervino activamente, y con clara identificación de su cargo, el Presidente del Consejo General D.Gerard Duelo, apoyando, aprobando y promocionando este uso indebido de la denominación API, siendo además el Colegio API que preside, el de Barcelona, quien ha cedido y autorizado el uso indiscriminado de la marca API. El Sr. Duelo ha faltado a sus deberes estatutarios en defensa del Consejo General que preside (arts.20.k y 26.d de los Estatutos Generales), anteponiendo los intereses mercantiles de esta entidad privada a la defensa de los valores y principios corporativos que representan los Colegios Oficiales API y su Consejo General, denotando con ello un evidente conflicto de intereses.
Por tal motivo se hace preciso abordar en un Pleno extraordinario del Consejo General COAPI España este transcendental asunto, con la exigencia de la responsabilidad a que haya lugar al Presidente Gerard Duelo.
Las CONCLUSIONES de la reunión fueron las siguientes:
PRIMERA.- Reprobar públicamente le gestión del Presidente del Consejo General COAPI y Presidente del Colegio API de Barcelona, D. Gerard Duelo, por su apoyo y aprobación expresa a la cesión y uso indiscriminado de la denominación y marca API para todos los prestadores de servicios inmobiliarios de España, sin necesidad de colegiación ni distinción alguna, lo cual está llevando a cabo la nueva «Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de España (API España)», bajo la insignia «API Profesional», con el visto bueno del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y de su Presidente.
Las consecuencias son muy graves en cuanto que:
a. Se está vulgarizando indebidamente la denominación y marca API, intentando convertirla en la designación usual de todos los prestadores de servicios inmobiliarios de España bajo intereses mercantiles.
b. Se introduce un elemento de confusión e inseguridad en los consumidores y usuarios, que no podrán distinguir entre los distintos operadores inmobiliarios.
c. Se vulnera el contenido del Estatuto del Consejo General de los Colegios API de España, aprobado por RD 1294/2007, de 28 de septiembre.
d. Se contraría el resultado de la tesis doctoral publicado recientemente por la Cátedra de la Vivienda, de la Universidad Rovira i Virgili, y que ha sido copatrocinada precisamente por el propio Consejo General COAPI, en relación a que la intermediación inmobiliaria en España debe ser regulada en pro de la seguridad jurídica preventiva y especialmente de la protección de los consumidores.
SEGUNDA.- Reprobar a los otros seis miembros del Consejo Rector presidido por el Sr.Duelo, compuesto por los Presidentes de los Colegios de Málaga, Murcia, Madrid, Castellón, Salamanca y Cádiz, por su inacción frente al grave ataque a la marca y a la profesión API, con el consiguiente perjuicio a los consumidores, y por su omisión de sus deberes estatutarios como miembros del Consejo Rector (art.20.k de los Estatutos Generales)
TERCERA.- Celebración de un Pleno Extraordinario del Consejo General COAPI, promovido y convocado por los Presidentes de los Colegios API provinciales que firman este manifiesto, conforme a lo establecido en el art.18.2 de los Estatutos del Consejo General, el cual deberá celebrarse el día 2 de Julio, a las 9 h en primera convocatoria, y 9.30 h en segunda, y que deberá ser PRESENCIAL para lo cual se pide la habilitación de una sala especial de hotel con espacio y distancia suficiente entre los asistentes para su celebración. La convocatoria y el Orden del Día se enviará al Consejo General y a todos los Colegios provinciales.
Muchas personas nos hacen preguntas como estás y queremos dar una respuesta que pueda servirles.
1.- ¿ Por qué debe vender tu inmueble con un agente oficial (API) ?
2.- ¿ Por qué firmar un encargo de venta de exclusividad ?
¿Sabía que cuando le encarga a un agente oficial (API) la venta de un inmueble en exclusiva está contando y abriendo a una red de más de 5.000 agentes repartidos por toda España?
Esta red se llama COAPI y está funcionando desde 1948. Es la mayor Organización Oficial de Agentes Inmobiliarios de todo el País que sigue garantizando el cumplimiento de la normativa vigente.
La profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria fue creada por el Gobierno español mediante el Decreto de 17 de diciembre de 1948, lo que convierte a los API en los profesionales inmobiliarios más antiguos de nuestro país. Bajo distintas normativas a lo largo de su existencia, en la actualidad están regulados por el Real Decreto 1294/2007 y tutelados por el Ministerio de Fomento y Vivienda.
Con un agente especializado evitara experiencias negativas.
El agente inmobiliario homologado, no solo tiene que enseñar su inmueble – propiedad.
Se trata de mucho más:
1.- Le orienta en el precio de mercado de su propiedad pues sabe cómo tasarla, además dispone de los recursos, conocimientos y medios necesarios para que no pierda su tiempo, que es lo más valioso que tenemos.
2.- Conoce, cuida y organiza los temas legales, aspectos fiscales y datos urbanísticos que afectan la operación de su propiedad.
3.- Diseña y gestiona un plan de difusión y marketing (personalizado según las características), para captar en el plazo más breve posible la atención del comprador.
– Destacamos que la única manera de agilizar la venta de su propiedad es conseguir que destaque por encima de las demás, esto NO se consigue anunciándola mucho, sino haciéndolo bien, invirtiendo el tiempo y los recursos necesarios, y con una buena estrategia.
– El problema no está en la exclusiva sino en localizar y contratar la agencia que les ofrezca un servicio adecuado a sus necesidades.
4.- Y por último, cierra la venta, que es el primer objetivo y la prioridad, acompañándole y cuidando de todos los detalles hasta la elevación a público – notaria.
¿Qué es un agente homologado “API”?
El Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es un profesional cualificado que opera en el mercado inmobiliario y que está regulado por Real Decreto 1294/2007. Para ser Agente de la Propiedad Inmobiliaria es necesario estar en posesión del Título Oficial expedido por el Ministerio de Fomento o contar con un título universitario.
El mercado inmobiliario está necesitado de absoluta transparencia y de máxima seguridad jurídica, más aún cuando el principal objeto de la mediación inmobiliaria es la vivienda, bien de primera necesidad que tiene atribuida constitucionalmente una función social esencial. La intervención de un API, como profesional acreditado, aporta la garantía necesaria para que el acuerdo de voluntades y el contrato inmobiliario esté dotado de la seguridad precisa. Un proceso o una inversión inmobiliaria exigen apoyo profesional para evitar el riesgo de contratos erróneos, fraudes o incumplimientos.
El Agente de la Propiedad Inmobiliaria está reconocido ante la Administración como profesional legalmente habilitado y titulado lo que supone una gran garantía en el desarrollo de su actividad para aquellos clientes con los que trata. Su actuación está encaminada a velar por la defensa de los intereses de todas las partes que intervienen en una operación y poniendo al servicio de los usuarios su conocimiento del mercado y del marco legal que debe envolver la operación en cuestión. En definitiva, el API posee un amplio conocimiento del mercado inmobiliario a disposición de los consumidores y usuarios.
Los Agentes homologados además de sus conocimientos en el sector, garantizan que el propietario y cliente se despreocupen absolutamente de realizar cualquier trámite administrativo o burocrático; Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, preparación de toda la documentación: Nota simple actualizada, cédula de garantía urbanística, certificados (energético, segunda ocupación, final de obra, habitabilidad, de no infracción urbanística), tramitación, división e inscripción de herencia, los cambios de titularidad de suministros y otros asociados como puede ser la contribución, la comunidad, bajas y alta de los seguros, gestión de los pago de impuestos (Plusvalía, ITP), cancelación de hipoteca, etc.
Principios básicos de un API: TRANSPARENCIA, LEGALIDAD, EFICACIA, SOLUCIONES, DEFENSA DE SUS INTERESES.
LA EXCLUSIVA definitivamente abre más abanicos de posibilidades, sobre todo para aquellos que necesitan vender su propiedad rápidamente y que esperan obtener el mayor precio posible.
Las condiciones del contrato las establece el propietario. No es un contrato cerrado, las cláusulas son fijadas por el dueño y por tanto no existen cláusulas abusivas.
Lo más importante es que contrate a la Agencia Inmobiliaria que le transmita confianza, que le aporte referencias y que tenga el servicio que mejor se adapte a sus necesidades.
Esperamos haberle aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria.
DAYAS PARTNERS estamos dispuestos a comprometernos, ofrecerle soluciones y no promesas, defender sus intereses y ayudarle a conseguir sus objetivos.
No olvide en formalizar el acuerdo mediante Nota de encargo o Contrato de Intermediación que es la mejor manera de garantizar sus derechos como consumidor y asegurar que el encargo se lleve a cabo sin sorpresas desagradables.
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El Agente de la Propiedad Inmobiliaria es el profesional legalmente habilitado al que la Administración Pública Española reconoce, mediante la concesión de un título oficial, la formación necesaria para el ejercicio de sus funciones.
El API es experto en la mediación de la compra-venta y arrendamiento de bienes inmuebles así como en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria sobre esos mismos bienes inmuebles. También está facultado para realizar tasaciones a clientes particulares. Además, a diferencia del resto de agentes inmobiliarios, el API es el único al que solicitan sus servicios, para que emita dictámenes sobre valor de venta, los Registros Públicos, administración del Estado y Juzgados.
Las garantías que ofrece un API, además de aportar la formación necesaria para llevar a buen fin las operaciones en que intervienen, son: estar sometidos a la disciplina colegial y a su código deontológico, que depurará la responsabilidad en la que pueda incurrir en sus relaciones con terceros, y tener suscrita una póliza de Seguro de Responsabilidad Civil Profesional para cualquier contingencia que pudiera ocurrir en la actividad diaria de su negocio.
Las 7 características que diferencian a un agente inmobiliario colegiado.
Son las siguientes:
X- Los Agentes de la de la Propiedad Inmobiliaria (API) profesionales y colegiados pueden garantizar seguridad en el ejercicio de su actividad profesional porque disponen de un seguro de responsabilidad civil (que no es obligatorio en el resto de profesionales del sector) y están sometidos a un código deontológico y de conducta profesional.
X- Los agentes inmobiliarios colegiados conocen e informan sobre el precio de mercado de un inmueble, comprueban los datos de una transacción inmobiliaria y realizan una función de mediación entre las posturas de los contratantes.
X- Ofrecen una atención cualificada y de calidad, enfocada a asegurar la calidad del servicio prestado y a evitar las malas prácticas inmobiliarias y los abusos que se cometen en este sector en operaciones tan importantes como la compraventa o el alquiler de un inmueble.
X- Se comprometen a que consumidores y usuarios reciban la información más actualizada posible sobre las circunstancias de la operación inmobiliaria que desean realizar.
X- Reciben formación continua y específica en las materias de su competencia, por lo que pueden asesorar con completo conocimiento de la normativa aplicable en cada caso.
X- Pueden ofrecer información y gestionar una hipoteca en las mejores condiciones y velan por el cumplimiento de la legislación vigente.
X- Además, los agentes profesionales colegiados conocen todos los detalles del mercado inmobiliario porque participan en el Turno Oficial de Peritos de los tribunales. Es decir, forman parte de los profesionales que colaboran con la Administración de Justicia en su actividad de tasación en los procedimientos en los que les designan.
Una herencia es aquella masa patrimonial (bienes, derechos y obligaciones) que adquiere una persona debido a la muerte de su anterior propietario.
Quien recibe algo por herencia recibe el nombre de heredero o legatario.
¿Dónde se regula la herencia?
Las nociones principales a tener en cuenta sobre la herencia se regulan en el Código Civil, Libro III (de los diferentes modos de adquirir la propiedad), Título III (de las sucesiones), Capítulo II (de la herencia).
¿Quiénes pueden dejar en herencia su masa patrimonial?
Los bienes, derechos y obligaciones de una persona que tras su muerte se transmitirán a los causahabientes, habrán de repartirse de la siguiente forma:
El tercio restante (tercio de libre disposición) podrá destinarse a cualquier otro sujeto, siempre que así se hubiera dispuesto en el testamento del difunto.
La justificación legal a este punto se encuentra en el artículo 808 del Código Civil:
Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre.
Sin embargo podrán éstos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes.
Cuando alguno de los hijos o descendientes haya sido judicialmente incapacitado, el testador podrá establecer una sustitución fideicomisaria sobre el tercio de legítima estricta, siendo fiduciarios los hijos o descendientes judicialmente incapacitados y fideicomisarios los coherederos forzosos.
La tercera parte restante será de libre disposición.
En algunas Comunidad Autónomas de España (como en Aragón, Cataluña o Navarra), la legislación es algo diferente en cuanto a la partición de las herencias.
¿Qué ocurre si no hubiera herederos?
Si no hubiera herederos forzosos, entrará en aplicación el artículo 763 del Código Civil:
El que no tuviere herederos forzosos puede disponer por testamento de todos sus bienes o de parte de ellos en favor de cualquiera persona que tenga capacidad para adquirirlos.
El que tuviere herederos forzosos sólo podrá disponer de sus bienes en la forma y con las limitaciones que se establecen en la sección quinta de este capítulo.
No obstante, si tampoco hubiera ningún otro tipo de heredero, el testamento seguiría siendo válido, a tenor del precepto número 764 del Código Civil:
El testamento será válido aunque no contenga institución de heredero, o ésta no comprenda la totalidad de los bienes, y aunque el nombrado no acepte la herencia, o sea incapaz de heredar.
En estos casos se cumplirán las disposiciones testamentarias hechas con arreglo a las leyes, y el remanente de los bienes pasará a los herederos legítimos.
La herencia se podrá aceptar de dos formas distintas:
De manera simple, acepto los bienes, derechos y obligaciones del causante.
A beneficio de inventario, mediante el cual el heredero no queda obligado por las deudas que sobrepasaran el valor de la herencia del causante. Puedes encontrar toda la información sobre este modo de aceptación en este enlace.
Para saber cuándo se da por aceptada una herencia, hemos de fijarnos en lo que se regula en el artículo 1000 del Código Civil:
Entiéndese aceptada la herencia:
1.º Cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extraño, a todos sus coherederos o a alguno de ellos.
2.º Cuando el heredero la renuncia, aunque sea gratuitamente, a beneficio de uno o más de sus coherederos.
3.º Cuando la renuncia por precio a favor de todos sus coherederos indistintamente; pero, si esta renuncia fuere gratuita y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia.
Quien recibe una herencia queda obligado al pago de una serie de impuestos. Entre otros, los impuestos más importantes son:
Impuesto de Sucesiones y Donaciones: la regulación de este impuesto que se debe pagar al recibir una herencia o una donación en vida es dispar en cada Comunidad Autónoma.
Plusvalía municipalo Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: grava directamente el incremento del valor que puedan experimentar los suelos urbanos.
¿Es posible renunciar a una herencia?
La legislación española permite renunciar a una herencia. La causa principal que está detrás de este deseo de repudiar una herencia se debe a que ésta suponga más deudas que beneficio.
Esta posibilidad queda abierta gracias al artículo 1005 del Código Civil:
Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar la herencia. El Notario le indicará, además, que si no manifestare su voluntad en dicho plazo se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente.
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¿Cómo se reparte una herencia?
No dude en consultarnos, nuestro despacho pondrá toda su experiencia a su servicio para finalizar el proceso de forma eficaz y profesional.
Gestionamos de forma fácil los trámites de tu herencia.
Tramitamos desde la aceptación de la herencia y negociación de la partición, incluyendo el estudio fiscal para el pago de los impuestos de sucesiones y plusvalía hasta el registro de las propiedades.
Testamento
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* Donaciones
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¿Necesita realizar un proceso de incapacitación judicial? En Dayas Abogados le ayudamos.
¿Qué es la incapacitación?
Es un mecanismo jurídico previsto para los casos en que deficiencias físicas o psíquicas permanentes o enfermedades impiden a una persona gobernarse por sí misma. El objetivo de la incapacitación es proteger los derechos e intereses del incapacitado, tanto a nivel personal como patrimonial.
¿Quién puede solicitar la declaración de incapacidad de una persona?
Están legitimados para hacerlo el cónyuge o descendientes del incapacitado. En defecto de estos, serán los ascendientes o los hermanos del mismo los que solicitarán la incapacidad. Si las personas mencionadas tampoco existiesen o no la hubiesen solicitado, es el Ministerio Fiscal el encargado de promoverlo.
¿Qué establece la sentencia?
Determinará la extensión y los límites de la incapacitación, así como el régimen de tutela o guarda al que queda sometido el incapacitado. Según el caso, el juez establecerá la tutela, la curatela o el defensor judicial.
* Sucesiones y Herencias
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¿En qué consiste una Sucesión?
Cuando una persona fallece, sus bienes y derechos se transmiten a los herederos correspondientes. El proceso comienza con la obtención del certificado de defunción y termina con la entrega de bienes.
Tipos de Sucesión
Testamentaria: Antes del fallecimiento y a través del testamento, la persona reparte sus bienes y derechos (parcial o totalmente) para que los reciban sus legatarios después de su muerte.
Abintestato: En este caso no hay testamento (o se declara nulo). Los parientes más cercanos serán llamados a heredar y será obligatoria la realización de la Declaración de Herederos.
El equipo de Dayas abogados expertos en herencias te ayuda en cualquier punto del proceso:
En primer lugar, debes contactar con un técnico acreditado (preferentemente un arquitecto), que pueda firmar este tipo de documento. Éste hará constar otros valores: dirección y ubicación de la vivienda, su superficie útil, su distribución especial, el umbral máximo de su ocupación y la fundamentación profesional del técnico que realiza este informe.
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Lo primero que debes saber es que esta licencia es un documento administrativo que comprueba que la vivienda cumpla unos requisitos mínimos en relación a seguridad, salubridad o higiene. Éstos son los principales requisitos mínimos que se exigen:
Debe ser una vivienda como tal y constar así en las escrituras: no vale que sea un garaje, un trastero o una caseta.
Al menos tiene que contar con una sala, un baño y un equipo de cocina: por supuesto, la construcción debe ser sólida, con un suelo que no se inunde fácilmente…
La superficie mínima debe ser superior a 20 metros cuadrados, pero para viviendas construidas antes de 1984 se admiten hasta 10 metros cuadrados. A día de hoy nos parece raro vivir en semejante habitáculo, pero la ley lo admite en algunos casos.
Requiere red de agua, instalación eléctrica y un sistema mínimo de evacuación (excrementos, desechos… ).
Una vez conseguido el certificado, se entrega en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda.
La duración varía según el año construido: 10 años para construcciones de antes del 2004 y 15 del 2005 en adelante. Podría ser solicitada en los siguientes casos:
Siempre que se efectúe una transmisión en la propiedad de la casa.
Cuando se instalen nuevos CONTRATOS DE AGUA, LUZ, GAS..
En algunas ocasiones, también cuando tu domicilio alcance una determinada antigüedad.
Para transformar tu vivienda en un local comercial.
El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante (COAPI ALICANTE), en colaboración con la Universidad de Alicante, ha organizado un curso de “Experto en gestión e intermediación inmobiliaria” que se realizará online de Febrero a Junio de 2021 en horario de 15:30 a 20:30 horas.
Este curso está dirigido a profesionales dedicados a la gestión y la intermediación inmobiliaria, especialmente agentes de la propiedad inmobiliaria y agentes inmobiliarios, así como a quienes aspiren al ejercicio de esta actividad.
Desde el Colegio de Alicante os lo sugerimos a aquellos que queráis actualizar vuestros conocimientos y adquirir otros nuevos, ya que las materias cambian y debemos estar al día. Nuestra profesión requiere una formación dinámica y actualizada.
Podéis ver toda la información y acceder a la preinscripción en:
Conseguir financiación para adquirir un inmueble tras el COVID-19 es una ardua tarea. Los bancos han endureciendo las condiciones de acceso a las hipotecas. Y en muchos casos la compraventa no será posible si el comprador no dispone además de algunos ahorros. Por este motivo, el alquiler con opción de compra puede ser una forma de reactivar el mercado inmobiliario. Facilitando el acceso a la vivienda al potencial comprador. En todo caso, antes de dar el paso convendrá analizar los pros y contras de esta operación.
¿QUÉ ES EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
Es un contrato de arrendamiento en el que se introduce una cláusula que faculta exclusivamente al arrendatario a comprar el inmueble. Derecho que podrá ejercitar o no dentro de un plazo y por un precio convenido por las partes.
El derecho de opción de compra que se inserta en el contrato de alquiler, solo genera en principio deberes para el arrendador-concedente. Obligándole a no transmitir el inmueble arrendado y mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. No obstante, puede pactarse que el arrendatario-optante pague una cantidad (prima) por la concesión del derecho de opción. Importe que perderá si finalmente no lo ejerce.
Es habitual que pueda establecerse también que las rentas de alquiler satisfechas hasta el ejercicio de la opción se descuenten del precio de compra. Por ello, el plazo para ejercitar la opción de compra podrá extenderse o no durante toda la vigencia del arriendo. En ningún caso, se prolongará una vez extinguido el alquiler.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
Disfrutar de la vivienda antes de comprarla es sin duda una gran ventaja. De esta manera, será posible contar con más elementos de juicio para cerciorarse si el piso cubre nuestras expectativas. Si no las satisface, dejar trascurrir el plazo sin ejercitar la opción de compra será lo más conveniente. Y ello sin perjuicio de seguir ocupando el piso en alquiler, hasta agotar el plazo máximo de 5 años, una vez descartado el ejercicio de la opción de compra.
Disponer además de un tiempo razonable para encontrar la oportuna financiación es también importante. No en vano, la coyuntura actual no es especialmente propicia para poder acceder a una hipoteca. Por otra parte, antes de formalizar el préstamo es preferible no precipitarse que arrepentirse de la hipoteca suscrita para la compra de la vivienda.
Finalmente, constituye también un importante beneficio que el precio de la futura compraventa quede de antemano fijado. Si el mercado inmobiliario es alcista, el arrendatario-optante no verá incrementado el precio del inmueble. Por el contrario, ante una bajada de precios, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio que se pactó. El propietario, por su parte, atraerá con la opción de compra a potenciales interesados que de otra manera habrían descartado adquirir una vivienda.
¿Y CUÁLES SON LOS INCONVENIENTES?
Si la prioridad del propietario es vender debe ser consciente que el arrendamiento con opción de compra no le asegura la venta del inmueble. Por este motivo, si el piso está en buen estado, puede ser desaconsejable la operación. Malo será que la esperada venta se frustre, pero mucho peor que el piso se recupere tras el arriendo en un estado más deficiente al que se entregó.
Además, el compromiso que la propiedad asume de mantener la oferta de venta durante el plazo acordado constituye un importante hándicap. Dicha exigencia le obligará a descartar otros posibles compradores y mejores ofertas. Y ello, sin tener asegurada la transmisión del inmueble a favor del arrendatario-optante, que puede finalmente descartar la adquisición.
La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler de vivienda, aprobada tras la última reforma, condiciona también las obligaciones que la propiedad asume. No en vano, aunque se concedan dos años para ejercitar la opción de compra desde el inicio del arriendo, vencido dicho plazo el arrendatario-optante dispondrá de tres años más de alquiler. Cuestión que conviene también tener en cuenta.
¿CÓMO TRIBUTA EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA?
La fiscalidad del arrendamiento con opción de compra es uno de los aspectos más importantes a valorar antes de decantarse o no por esta operación. No en vano, es un contrato que engloba dos operaciones distintas como son el arrendamiento y la compraventa, y cuya tributación no es especialmente favorable.
Tributación del arrendamiento
En cuanto al arrendamiento, si recae sobre una vivienda, tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El obligado al pago será el arrendatario, y el importe se calculará aplicando al alquiler pactado una tarifa prevista en la Ley. Por el contrario, el arrendamiento estará sujeto al IVA si el inmueble alquilado se destina a oficina o local de negocio. El arrendador, por su parte, tributará en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica) por las rentas de alquiler que perciba.
Tributación de la concesión de la opción de compra
La concesión de la opción de compra tributará de manera independiente. En principio, esta operación quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que deberá abonar el arrendatario-optante. La base para el cálculo del impuesto será el importe pagado por la concesión del derecho de opción (prima), o el 5% del precio venta si la prima satisfecha fuese inferior. De transmitirse finalmente el piso, tras ejercitar la opción de compra, el adquirente volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones sobre la totalidad del precio. No obstante, si el arrendamiento con opción de compra se constituye sobre un inmueble de nueva construcción, el derecho de opción y la posterior venta quedaran sujetas al IVA.
La concesión de la opción de compra conllevará también para el arrendador-concedente una ganancia de patrimonio en el IRPF, que por no derivar de una transmisión se integrará como renta general a efectos del cálculo del impuesto. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo (sentencia de 18-5-2020), afirmando que «la ganancia patrimonial derivada el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF.»
Si se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble generará para el arrendador-concedente una nueva ganancia patrimonial. En caso de descontarse del precio de venta la prima y rentas de alquiler satisfechas, tales conceptos constituirán menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia.
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