Alquiler con opción de compra: una forma de reactivar el mercado inmobiliario tras el Covid-19

Conseguir financiación para adquirir un inmueble tras el COVID-19 es una ardua tarea. Los bancos han endureciendo las condiciones de acceso a las hipotecas. Y en muchos casos la compraventa no será posible si el comprador no dispone además de algunos ahorros. Por este motivo, el alquiler con opción de compra puede ser una forma de reactivar el mercado inmobiliario. Facilitando el acceso a la vivienda al potencial comprador. En todo caso,  antes de dar el paso convendrá analizar los pros y contras de esta operación.

¿QUÉ ES EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?

Es un contrato de arrendamiento en el que se introduce una cláusula que faculta exclusivamente al arrendatario a comprar el inmueble. Derecho que podrá ejercitar o no dentro de un plazo y por un precio convenido por las partes.

El  derecho de opción de compra que se inserta en el contrato de alquiler, solo genera en principio deberes para el arrendador-concedente. Obligándole a no transmitir el inmueble arrendado y mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. No obstante, puede pactarse que el arrendatario-optante pague una cantidad (prima) por la concesión del derecho de opción. Importe que perderá si finalmente no lo ejerce.

Es habitual que pueda establecerse también que las rentas de alquiler satisfechas hasta el ejercicio de la opción se descuenten del precio de compra. Por ello, el plazo para ejercitar la opción de compra podrá extenderse o no durante toda la vigencia del arriendo. En ningún caso, se prolongará una vez extinguido el alquiler.

¿QUÉ VENTAJAS TIENE EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?

Disfrutar de la vivienda antes de comprarla es sin duda una gran ventaja. De esta manera, será posible contar con más elementos de juicio para cerciorarse si el piso cubre nuestras expectativas. Si no las satisface, dejar trascurrir el plazo sin ejercitar la opción de compra será lo más conveniente. Y ello sin perjuicio de seguir ocupando el piso en alquiler, hasta agotar el plazo máximo de 5 años, una vez descartado el ejercicio de la opción de compra.

Disponer además de un tiempo razonable para encontrar la oportuna financiación es también importante. No en vano, la coyuntura actual  no es especialmente propicia para poder acceder a una hipoteca. Por otra parte, antes de formalizar el préstamo es preferible no precipitarse que  arrepentirse de la hipoteca suscrita para la compra de la vivienda.

Finalmente, constituye también un importante beneficio que el precio de la futura compraventa quede de antemano fijado. Si el mercado inmobiliario es alcista, el arrendatario-optante no verá incrementado el precio del inmueble. Por el contrario, ante una bajada de precios, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio que se pactó. El propietario, por su parte,  atraerá con la opción de compra a potenciales interesados que de otra manera habrían descartado adquirir una vivienda.

¿Y CUÁLES SON LOS INCONVENIENTES?

Si la prioridad del propietario es vender debe ser consciente que el arrendamiento con opción de compra no le asegura la venta del inmueble. Por este motivo, si el piso está en buen estado, puede ser desaconsejable la operación. Malo será que la esperada venta se frustre, pero mucho peor que el piso se recupere tras el arriendo en un estado más deficiente al que se entregó.

Además, el compromiso que la propiedad asume de mantener la oferta de venta durante el plazo acordado constituye un importante hándicap. Dicha exigencia le obligará a descartar otros posibles compradores y mejores ofertas. Y ello, sin tener asegurada la transmisión del inmueble a favor del arrendatario-optante, que puede finalmente descartar la adquisición.

La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler de vivienda, aprobada tras la última reforma, condiciona también las obligaciones que la propiedad asume. No en vano, aunque se concedan dos años para ejercitar la opción de compra desde el inicio del arriendo, vencido dicho plazo el arrendatario-optante dispondrá de tres años más de alquiler. Cuestión que conviene también tener en cuenta.

¿CÓMO TRIBUTA EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA?

La fiscalidad del arrendamiento con opción de compra es uno de los aspectos más importantes a valorar antes de decantarse o no por esta operación. No en vano, es un contrato que engloba dos operaciones distintas como son el arrendamiento y la compraventa, y cuya tributación no es especialmente favorable.

Tributación del arrendamiento

En cuanto al arrendamiento, si recae sobre una vivienda, tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El obligado al pago será el arrendatario, y el importe se calculará aplicando al alquiler pactado una tarifa prevista en la Ley. Por el contrario, el arrendamiento estará sujeto al IVA si el inmueble alquilado se destina a oficina o local de negocio. El arrendador, por su parte, tributará en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica) por las rentas de alquiler que perciba.

Tributación de la concesión de la opción de compra

La concesión de la opción de compra tributará de manera independiente. En principio, esta operación quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que deberá abonar el arrendatario-optante. La base para el cálculo del impuesto será el importe pagado por la concesión del derecho de opción (prima), o el 5% del precio venta si la prima satisfecha fuese inferior. De transmitirse finalmente el piso, tras ejercitar la opción de compra, el adquirente volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones sobre la totalidad del precio. No obstante, si el arrendamiento con opción de compra se constituye sobre un inmueble de nueva construcción, el derecho de opción y la posterior venta quedaran sujetas al IVA.

La concesión de la opción de compra conllevará también para el arrendador-concedente una ganancia de patrimonio en el IRPF, que por no derivar de una transmisión se integrará como renta general a efectos del cálculo del impuesto. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo (sentencia de 18-5-2020), afirmando que “la ganancia patrimonial derivada el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF.”

Si se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble generará para el arrendador-concedente una nueva ganancia patrimonial. En caso de descontarse  del precio de venta la prima y rentas de alquiler satisfechas, tales conceptos constituirán menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia.

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Contrato de arras: 7 Aspectos clave que debes cuidar

Los contratos de arras son fundamentales y, en la mayoría de los casos, un requisito imprescindible para sellar un acuerdo para la compra de una vivienda. Aunque para muchos compradores puede parecer un trámite más, sobre todo tras haber buscado durante meses y meses la vivienda ideal, se trata de un contrato que compromete a ambas partes, por lo que coger un modelo de Internet y rellenarlo no parece lo más adecuado. Lo más recomendable es acudir a un bufete de abogados de confianza que revise las cláusulas y las obligaciones que en él se recogen.

El especialista en Derecho Inmobiliario apunta una serie de aspectos que, entre otros, conviene revisar en detalle y que todo comprador de una vivienda debería tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras:

NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Es fundamental obtener una Nota simple Informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. Nunca una Nota simple de meses antes, porque no servirá de nada. Este documento nos permitirá ver si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas. “Esto es muy relevante de cara a decidir si comprar o no un piso, el precio en su caso, etc… puesto que el nuevo propietario se hará cargo de ellas”,

REVISIÓN EXHAUSTIVA DE LA VIVIENDA. Es fundamental hacer varias revisiones al inmueble antes de firmar el contrato de arras: encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc. “Es habitual que en los contratos de arras se indique que la vivienda se compra ‘como cuerpo cierto’. Esto significa que compramos ‘lo que se ve’, por lo que es importante hacer comprobaciones. De lo contrario luego las reclamaciones serán muy complicadas”, advierte el abogado.

EL PRECIO. Es fundamental que el precio esté perfectamente identificado en letra y en número. Por ejemplo: 100.000 euros (CIEN MIL EUROS). Esto evitará fallos que podrían ser muy negativos para las partes.

VENDEDORES O AUTORIZADOS. También es clave que quienes firmen como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o quien tenga poder de representación de ellos. “Será necesario que los compradores comprueben dichos poderes. De lo contrario, nos podríamos encontrar con situaciones de enorme gravedad si, finalmente, los propietarios aducen que ellos no han vendido”.

TRANSMISIÓN Y POSESIÓN DE LA PROPIEDAD. La transmisión de la propiedad y la posesión debe ser entregada en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes. Si se entrega la posesión al firmar un contrato de arras, nos podemos encontrar con que el comprador no tenga ningún interés en terminar de pagar y firmar la escritura de compraventa.

PÉRDIDA DE LAS ARRAS. Es fundamental indicar que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. “Hay una costumbre peligrosa de señalar que si al comprador no le dan la hipoteca se le devolverán las arras. Resulta fácil conseguir que un banco no te dé la hipoteca, con lo que hay que tener mucho cuidado con estas cláusulas”, aconseja el especialista en Derecho Inmobiliario.

LOS GASTOS, EN DETALLE. Es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.  

Al comprar una vivienda hay muchos aspectos de enorme relevancia que es necesario tener en cuenta y conocer su impacto desde el punto de vista legal. La claridad con la que se redacte un contrato de arras puede ahorrar múltiples problemas futuros. La recomendación es ASESORARSE POR UN PROFESIONAL CON EXPERIENCIA EN CONTRATO DE ARRAS para que redacte el documento o bien para que revise la propuesta que le hagan llegar al comprado

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‘Plan Renhata 2020’: ayudas de hasta 12.000 euros para reformar una vivienda

20/05/2020 – VALÈNCIA (EP) Más de 65 de confinamiento en casa frenar el contagio de la Covid-19 han puesto de manifiesto que “muchas no están preparadas” para una pandemia y han puesto de relieve todas sus carencias y necesidades. Con el objetivo de mejorar esta situación, la Generalitat lanza su Renhata 2020 con ayudas de hasta 12.000 euros para reformar viviendas, especialmente sus zonas húmedas, es decir, baños y cocinas.

Además, en esta edición el Plan Renhata introduce una serie de novedades: la subvención de instalaciones domóticas para mejorar la autonomía de personas en situación de dependencia; la introducción por primera vez de criterios de sostenibilidad (reducción de consumo de agua, energía, etc.); la posibilidad de solicitar y conocer si se obtiene la ayuda antes de realizar la obra; y un incremento del presupuesto, que pasa de 3 millones en 2019 a 5 millones para este año, el mayor hasta la fecha.

Estas ayudas se complementan a su vez con las del plan estatal, cofinanciadas entre gobierno autonómico y central, con lo que el global de ayudas que destinará la Generalitat a la reforma y rehabilitación de viviendas y edificios este año se eleva a 30 millones de euros.

Estas son algunas de las medidas que contempla el ‘Plan de Reforma y Rehabilitación de Viviendas – Ayudas 2020’ presentado este miércoles por el vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Rubén Martínez Dalmau; la directora del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), Begoña Serrano; el director de Calidad, Rehabilitación y Eficiencia Energética, Jaume Monfort; y el ‘president’ de la Generalitat, Ximo Puig.

Estas ayudas –que se pueden solicitar hasta el próximo 30 de junio de manera telemática o presencial– permitirán también la rehabilitación de edificios y si el plan estatal abarca zonas comunes, el Plan Renhata permite entrar también al interior de las viviendas, ha precisado Monfort.

El confinamiento ha hecho “aflorar las necesidades” en las viviendas de muchas personas que resulta “fundamental adaptar”, ha apuntado. A su vez, espera que el plan sirva para “dinamizar el sector de la construcción” en la etapa post-Covid.

Y es que tras dos meses en casa, se ha detectado que una gran parte “no están preparadas” para soportar etapas en de pandemia, ha asegurado el vicepresidente Martínez Dalmau. A las necesidades convencionales, se une la renovación de espacios para habitar durante un confinamiento, la necesidad de reducir el consumo energético y “criterios de salud”, espacios que permitan “fomentar hábitos saludables”, ha subrayado.

La contaminación, agravante de la covid-19

En este punto, la secretaria autonómica de Arquitectura Bioclimática, Laura Soto, ha señalado que recientes estudios del Centro de Investigación de Energía y Aire Limpio han constatado científicamente que “la contaminación ha empeorado situaciones de fallecimiento contagios por la Covid-19, por lo que “todo lo que se haga –en este caso en materia arquitectónica– para mitigar el efecto del cambio climático y en favor de la transición energética nos prepara para afrontar situaciones como esta y venideras”.

En este sentido Soto ha subrayado cinco ejes en los que basarse: una innovación que convierta la construcción en industrialización, agilidad administrativa; ayudar, reactivar y colaborar con los profesionales del sector; y una normativa administrativa ágil que facilite más que fiscalice.

La propia Comisión Europea ha puesto el foco en la rehabilitación como uno de los proyectos tractores para reactivación y reconstrucción post-Covid”, ha remarcado.

Una vivienda digna, garantía de salud

En la misma línea, el jefe del Consell, Ximo Puig, ha defendido que si algo ha puesto de manifiesto la pandemia es que “la vivienda digna no es solo un derecho social, es también garantía de salud”.

Puig confía en que estas ayudas a la rehabilitación marquen un “punto de inflexión”. Por una parte espera que las viviendas de valencianos y valencianas puedan ser reformadas de manera más ágil y con criterios de sostenibilidad, y por otra ha señalado su voluntad de “incentivar el empleo y la innovación” con estas subvenciones.

En este sentido, Puig considera fundamental la colaboración público-privada y la colaboración entre administraciones para avanzar hacia “una realidad mejorada”, la anterior a la Covid-19 ya no sirve, ha concluido-

NOTICIA: https://www.europapress.es/comunitat-valenciana/noticia-plan-renhata-2020-ayudas-12000-euros-reformar-vivienda-20200520155143.html?fbclid=IwAR3kOQvWuVq_TMgdYqF5IeTCq9s94592IxQA0H0852vQLUo4xNc6oME61NA

Aranzazu G Dayas

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Alquiler de temporada: Ventajas e inconvenientes de la mejor alternativa al COVID19

Las restricciones de movilidad por el COVID-19 ya llevan en vigor dos meses. El confinamiento pesa y el final de esta pesadilla es todavía incierto. No en vano, algunas de las zonas más pobladas de nuestro país siguen en la fase inicial de la mal llamada “desescalada”. Convivir encerrado en un piso en la ciudad durante tanto tiempo no es fácil. Por este motivo algunos se plantean alternativas. El alquiler de temporada puede ser una opción para sobrellevar el confinamiento. (Publicado en Idealista)

¿POR QUÉ EL ALQUILER DE TEMPORADA ES UNA OPCIÓN INTERESANTE?

La búsqueda de viviendas amuebladas en alquiler para pasar una temporada se ha incrementado. Se demandan entornos residenciales próximos a la ciudad para estar al aire libre con los niños. De ser posible con jardín, piscina o elementos comunes. El hecho de que muchas familias no puedan ir a su segunda residencia hasta julio es uno de los motivos. Otras no se desplazarán este año para evitar zonas turísticas concurridas y posibles contagios.

Que la vuelta al colegio se haya pospuesto a septiembre es otro factor importante. Este verano además no habrá tampoco actividades o campamentos para los niños con los que muchos padres contaban. Por eso algunos están pensando alquilar una casa con más espacio para poder disfrutar con sus hijos. Lo cierto es que este año se solicitan estos alquileres tanto para junio, julio y agosto.

Otros tienen en mente esta alternativa como último recurso. Es muy probable que a muchos les toque trabajar este verano, y no podrán marcharse de vacaciones. Ante la imposibilidad de irse de viaje o acudir al lugar de veraneo, el alquiler de temporada puede ser una opción interesante. De esta manera, podrían compatibilizar familia y trabajo de una manera más saludable.

¿Puede el inquilino desistir del contrato de alquiler por cierre de su negocio?

La vuelta a la normalidad tras la crisis del COVID-19 todavía se vislumbra lejana. Con el paso del tiempo el impacto económico de la pandemia se ha ido agravando. Y las medidas para reducir los costes del alquiler de negocio son para la mayoría insuficientes. Además, las condiciones anunciadas para la reapertura de los locales hacen inviable la continuidad de muchos negocios. No en vano, un buen número ya se está planteando cerrar. Por eso conviene saber si el inquilino puede desistir del contrato de alquiler por cierre de su negocio. (Publicado en Idealista)

¿TIENE EL INQUILINO DERECHO A DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?

La duración de un arriendo es uno de los aspectos esenciales del contrato de alquiler. En el arrendamiento de vivienda es la ley la que marca el plazo mínimo. No ocurre lo mismo con los arrendamientos de negocio, en los que la duración la establecen los contratantes. De este modo, pueden pactar el alquiler por el plazo que consideren. O también establecer dentro de ese plazo un periodo de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Algo similar sucede con el derecho de desistimiento, que permite dar por concluido el alquiler antes de su vencimiento. En el arrendamiento de vivienda, la ley reconoce claramente tal derecho al inquilino. Sin embargo, en el arrendamiento de negocio el inquilino no goza de dicha facultad, salvo que el contrato lo contemple. Bien otorgándole esa posibilidad al arrendatario o por el trascurso del periodo de obligado cumplimiento convenido.

Por todo ello, con carácter general, debemos señalar que el inquilino no tiene derecho a desistir del contrato de alquiler de negocio. El Tribunal Supremo así lo ha reiterado confirmando que no es aplicable el desistimiento previsto para el alquiler de vivienda, al arrendamiento de negocio. No obstante, la extraordinaria situación que atravesamos podría ser una excepción según comentaremos.

¿QUÉ PUEDE RECLAMAR EL ARRENDADOR SI EL INQUILINO DESISTE DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO?

La respuesta a esta cuestión variará en función de lo que las partes hayan pactado en el contrato. En líneas generales son tres las situaciones que podemos encontrarnos: 1) que no se haya contemplado la facultad de desistir en el contrato; 2) que no se haya previsto el desistimiento, pero se establezca una penalización en caso de incumplimiento; y 3) que esté previsto el desistimiento previo pago de una indemnización.

Si el inquilino desiste sin estar previsto ese derecho en el contrato, el arrendador podrá aceptar o rechazar dicho desistimiento. En caso de aceptar, el contrato deberá resolverse pudiendo el casero reclamar al inquilino los daños y perjuicios sufridos que acredite. De rechazar el desistimiento, podrá exigir las rentas de alquiler pendientes hasta el vencimiento del contrato, o periodo de obligado cumplimiento. Aunque algunas sentencias han establecido ciertos límites.

Otra posibilidad es que el contrato prevea una penalización para el supuesto de que el inquilino incumpla. No se contempla tampoco el desistimiento, pero si se establece una pena para el inquilino incumplidor. Por ello el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato y reclamar la pena prevista. Aunque el juzgado podrá moderarla conforme al artículo 1.154 del Código Civil.

Si el contrato faculta al inquilino a desistir, previo pago de una indemnización, la situación será diferente. En tal caso el desistimiento estará previsto, y las consecuencias para el inquilino también. El arrendador, por tal motivo, podrá reclamar la indemnización pactada sin que quepa moderación alguna, según criterio establecido por el Tribunal Supremo.

¿ES POSIBLE DESISTIR DEL CONTRATO DE ALQUILER DE NEGOCIO POR LOS EFECTOS DEL COVID-19?

Lo primero será analizar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Si no está previsto el desistimiento en el contrato la situación será más conflictiva. Pese a ello, es posible que el inquilino quiera desistir del contrato por el grave impacto de la crisis en su negocio. En tal caso, será conveniente que el inquilino acredite que la única salida es dejar sin efecto el arriendo. Y ello, por resultar muy gravoso el pago del alquiler o imposible cumplir el contrato.

Dicha imposibilidad no se presumirá sin más. La negativa del arrendador a modificar el contrato, para facilitar que el inquilino sobrelleve la situación, será un primer indicio. No poder acceder a las ayudas previstas por el Gobierno (moratoria pago, préstamos, etc.) supondrá otro indicio. También cabe que las ayudas resulten insuficientes para salvar su negocio. En todo caso, será necesario probar que el inquilino decidió desistir al no existir otras alternativas.

Es posible que el arrendador, si no alcanzan un acuerdo las partes, acuda al juzgado tras el desistimiento del inquilino. Lo más probable es que exija el cumplimiento del contrato de alquiler y las rentas pendientes hasta su vencimiento. Será entonces cuando el inquilino pueda hacer valer, en su caso, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Buscando justificar que el desistimiento no fue arbitrario, así como la exoneración de las rentas que se le reclaman.

CONCLUSIÓN

No cabe duda que los efectos del COVID-19 van a resultar insalvables para determinados negocios, provocando su cierre definitivo. Es previsible, por ello, el desistimiento de algunos contratos de arrendamiento. No obstante, conviene recordar que la cláusula “rebus sic stantibus” no es aplicable ni tiene efectos resolutorios en todo caso. Si se invoca con dicho objeto, habrá que demostrar que el cumplimiento del contrato fue imposible. Lo aconsejable, como siempre, será hablar con el arrendador para intentar evitar un pleito.

CONSECUENCIAS FISCALES DEL DESISTIMIENTO

Los agentes inmobiliarios piden una regulación de su profesión tras la COVID

Los agentes inmobiliarios piden una

ES VITAL‼️

https://www.lavanguardia.com/vida/20200512/481123747151/los-agentes-inmobiliarios-piden-una-regulacion-de-su-profesion-tras-la-covid.html?fbclid=IwAR0le0GqU5OlAk0ODkXpWMFngdVIA2b8qTyVabrwTHGbn3tAl9Y7bDGvk1w

Ya está bien!! Es indignante que cualquier “profesional” sin saber distinguir y ni conocer un solo concepto … se presente y tenga la posibilidad de definirse como “Agente Inmobiliario”.. por Dios!! Estamos en el 2020..

EXISTEN CLARAS DIFERENCIAS entre un un COMERCIAL, un CAPTADOR, un VENDEDOR, un FOTÓGRAFO , un COLABORADOR o de UN CORRE Y DILE, … de lo que es verdaderO PROFESIONAL 👩🏻‍💻👨‍💻 , MEDIADOR, AGENTE INMOBILIARIO, etc..

Un profesional, como mínimo;

⁃ Esta formado de forma continuada

⁃ Forma parte de una asociación homologada en España 🇪🇸 #Coapi

⁃ Conoce la legislación mercantil y civil

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⁃ Resuelve problemas, incidencias en el proceso de compraventa u otras tantas actuaciones (tributarias, administrativas, técnicas)

⁃ Ejerce la función de intermediación desde el inicio (“primer segundo”) hasta el final)

⁃ Sus honorarios están justificados

⁃ Hay transparencia

⁃ Disponen de un título, no el de la calle

⁃ Que sabe que hacer / como actuar ante un situación mercantil

⁃ Paga tributos y los gestiona a terceros

⁃ Se podría decir que” SABE LO QUE HACE”

PARA EL PROFESIONAL prima los INTERESES DE LOS CLIENTES; Comprador / vendedor

El 83% de corrupción en el sector inmobiliario ha surgido por personas que se han dedicado a “ESTAFAR” – “ENGAÑAR” a cobrar unos honorarios inexistentes y en ocasiones incrementados

En fin.. nada nuevo..

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Así es la solicitud que debes rellenar para conseguir un microcrédito del ICO para pagar el alquiler

El Gobierno ya ha publicado los requisitos para poder acceder a una de las ayudas al alquiler que ha puesto en marcha los hogares afectados por el impacto económico del coronavirus.

Además de las moratorias para el pago de la renta de la vivienda habitual, de la prórroga de los contratos de arrendamiento y de las ayudas que pondrán en marcha las comunidades autónomas, el Ejecutivo ha dado luz verde a una línea de avales de hasta 1.200 millones de euros para el pago de la renta mensual, que estará gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se canalizará a través de la banca.

Tras la publicación de la Orden Ministerial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el BOE el pasado 1 de mayo, todo apunta a que esta semana se podrán empezar a realizar las solicitudes a través de las entidades financieras.

Además de los requisitos para poder acceder a estos micropréstamos, el Gobierno ha publicado el modelo de solicitud que deben rellenar los interesados en estas ayudas, así como la documentación a entregar para acreditar su situación de vulnerabilidad. Este es el ejemplo que aparece recogido en el BOE:

Los requisitos a cumplir

Según establece el BOE, podrán acceder a los préstamos avalados quienes cumplan todos estos requisitos:

a) Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del covid-19.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

c) Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35%  de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.

Y también detalla que:

– Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.

– Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda el arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

– En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.

– No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el covid-19, a los efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La documentación a entregar

Para acreditar los requisitos deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:

a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.

d) Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 3% de los ingresos netos de la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos. Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del covid-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.

Cuál es el importe y las condiciones

La solicitud se podrá presentar hasta el 30 de octubre de 2020, aunque la normativa contempla una prórroga de dos meses adicionales (hasta final de año).

El importe máximo es de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes, lo que supone un montante total de 5.400 euros. Tal y como estaba previsto, el BOE confirma que “las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas”.

Los préstamos estarán sometidos a un tipo de interés máximo del 1,5% TAE. Además, como estaba previsto, el plazo para devolver el dinero es de seis años, prorrogables por otros cuatro ejercicios más (10 años en total), aunque se pueden realizar amortizaciones parciales o totales sobre el importe solicitado sin que el banco pueda aplicar comisiones por ello.

Por otro lado, y a pesar de que la solicitud del crédito corre a cargo del inquilino, el importe se abonará directamente al propietario del inmueble. El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde una periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.

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NOTICIA: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/05/04/782450-asi-es-la-solicitud-que-debes-rellenar-para-conseguir-un-microcredito-del-ico-para

Ojo con el teletrabajo desde casa: para algunos autónomos puede ser una ruina fiscal

Con el estallido de la crisis del covid-19 son muchos los autónomos que están trabajando desde casa. En caso de tener la vivienda en propiedad, es posible deducirse el IVA y el IRPF, pero si se vive de alquiler, el inquilino y el arrendador tendrían que firmar dos contratos de arrendamiento diferentes: uno sobre la parte destinada a vivienda y otro sobre la parte destinada a oficina. Así, el autónomo podría deducirse el IVA del alquiler de la parte que es oficina. Sin embargo, la Dirección General de Tributos no está dispuesta a aceptarlo tal cual.

Con el estallido de la crisis del covid-19 son muchos los autónomos que están trabajando desde casa. En caso de tener la vivienda en propiedad, es posible deducirse el IVA y el IRPF, pero si se vive de alquiler, el inquilino y el arrendador tendrían que firmar dos contratos de arrendamiento diferentes: uno sobre la parte destinada a vivienda y otro sobre la parte destinada a oficina. Así, el autónomo podría deducirse el IVA del alquiler de la parte que es oficina. Sin embargo, la Dirección General de Tributos no está dispuesta a aceptarlo tal cual.

En concreto, Tributos no se opone a que se formalicen dos contratos de alquiler sobre la misma vivienda. Pero considera que este tipo de arrendamientos están sujetos a IVA y no exentos del pago de este impuesto. Es decir, tal y como señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, Tributos exige que toda la vivienda esté destinada al uso de oficina para permitir su exención en el IVA. Y esto pese a que la propia Ley del IVA establece que los arrendamientos que recaigan sobre “los edificios o partes de los mismo destinados exclusivamente a viviendas”. Es decir, esta normativa ya contempla las “partes” de una vivienda para poder deducirse el IVA.

Además, Salcedo recuerda que la Dirección General de Tributos considera que “el contribuyente que trabaje desde casa en una vivienda alquilada, a pesar de tener que pagar IVA por toda la renta del alquiler, según hemos visto, no podrá deducir todo el IVA soportado. Y es que solo podrá deducir la parte de IVA que se corresponda con la renta correspondiente a los metros cuadrados de la vivienda que utilice en su actividad”.

Los efectos que tiene el criterio de Tributos para los propietarios

Para Hacienda el alquiler de la vivienda donde el inquilino viva y tenga su oficina debe estar sujeto a IVA, lo que tiene consecuencias para el arrendador: deberá ingresar en Hacienda, a través del modelo 303, la cuota de IVA correspondiente al alquiler, pese a que el inquilino no se la haya abonado.

Hacienda sabe que el inquilino trabaja desde casa en el momento en que éste presente el modelo 036/037 considerando afectos a la actividad unos determinados m2 de la casa. Desde este momento, Hacienda podrá exigir el ingreso de la cuota del IVA al propietario, aunque no lo haya repercutido el inquilino aún.

Salcedo sostiene que la única forma que tendría el propietario de evitar que Hacienda le exija el pago de un IVA que no ha cobrado es prohibir en el contrato establecer la oficina en su vivienda.

Los efectos que tiene el criterio de Tributos para los inquilinos

El inquilino estará obligado a pagar el IVA por todo el alquiler y sólo podrá deducir la parte de IVA correspondiente a la superficie afecta a la actividad. En definitiva, “el ahorro que pudiera obtener por la deducción del IVA soportado en el trabajo desde casa, pudiera perderlo al ver incrementado el alquiler en el IVA”, sentencia José María Salcedo.

En cuanto a otros impuestos, el inquilino no está obligado a pagar gastos como el IBI, la comunidad de propietarios o la tasa de basuras, a no ser que sí esté contemplado en el contrato de arrendamiento. En ese caso, sí podrá deducirse los gastos. La deducción sólo podrá realizarse proporcionalmente respecto a los m2 del inmueble destinados a la actividad económica.

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NOTICIA: https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2020/05/08/782585-ojo-con-el-teletrabajo-desde-casa-para-algunos-autonomos-puede-ser-una-ruina-fiscal#xts=582065&xtor=EPR-76-%5Bboletin_20200508%5D-20200508-%5Bm-13-titular-node_782585%5D-2866051@3

Plan Desescalada Actividad API (Agentes Inmobiliarios) Covid19 30-04-2020

El Consejo de Ministros aprobó el Plan para la Desescalada de las medidas extraordinarias adaptadas para hacer frente al Covid-19.

Tras alguna consulta efectuada sobre cómo afecta dicho Plan a nuestra actividad inmobiliaria, ya que se trata de un acuerdo algo confuso, en principio y salvo que se acuerden otras medidas de aquí en adelante con arreglo a la evolución de la pandemia, se podría dividir el restablecimiento de nuestra actividad en tres fases:

1ª.- A partir del próximo día 4 de mayo se podrá proceder a la apertura de locales y establecimientos al público con cita previa para la atención individual de los clientes adoptando las medidas de seguridad sanitarias establecidas en anteriores decretos (mascarilla, guantes, distancia de seguridad, mamparas, desinfección, etc.).

2ª.- A partir del 11 de mayo, apertura del pequeño comercio bajo condiciones estrictas de seguridad, excepto los centros o grandes parques comerciales, donde son más probables las aglomeraciones.

La norma no concreta medidas específicas para el sector de servicios inmobiliarios, por cuyo motivo, se entiende que su actividad debe considerarse incluida dentro de las actividades propias del pequeño comercio. La falta de referencia específica obliga a incluir la actividad dentro de aquel grupo de actividades más afines, por lo que desde dicha fecha también se podrían realizar visitas a inmuebles al formar parte de la actividad económica del pequeño comercio, pero única y exclusivamente en el ámbito Provincial, no se permiten los desplazamientos fuera de la Provincia donde se desarrolle la actividad.

No obstante, y como de momento en esta fase seguirá restringida la libre circulación de personas, sería aconsejable justificar documentalmente el traslado, la visita y la reunión con terceras personas en evitación de posibles sanciones.

3ª.- A partir del 11 de junio, en principio, se flexibiliza la movilidad general por todo el territorio nacional para cualquier actividad profesional.