Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria destacan que el registro sea de carácter obligatorio y piden que el desarrollo reglamentario sea rápido para que pueda estar en marcha en este año.
El anuncio de la creación del registro obligatorio de agentes inmobiliarios por parte de la Generalitat Valenciana ha disparado el interés por formar parte del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante y de la asociación vinculada al mismo, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Alicante (APIAL). El Gobierno valenciano publicó el pasado 30 de diciembre la Ley 7/2021 de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2022, en cuyo artículo 79 se dispone la creación de un registro obligatorio de agentes inmobiliarios. Para acceder a formar parte de este registro será necesario cumplir ciertos requisitos, como disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil individual u ofrecido por un Colegio Profesional, disponer de un establecimiento abierto al público o estar en posesión de la formación profesional exigida por la ley.
De esta forma, el COAPI Alicante y APIAL han registrado varias altas en los primeros días del año y numerosas solicitudes de información para entrar a formar parte del colectivo. Marifé Esteso, presidenta del Colegio API de Alicante, muestra su satisfacción por que ya sea realidad esta reivindicación histórica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y recuerda que, para ser colegiado o asociado, ya se exigía a los agentes estos requisitos. «Además, queremos recordar a los profesionales que trabajen en el sector que estamos a su disposición para ayudarles a poseer el Seguro de Responsabilidad Civil de forma ventajosa o acceder a la formación que se va a exigir para entrar en el registro», señala.
Esteso destaca que el registro de la Comunidad Valenciana será de carácter obligatorio, ya que en otras comunidades se ha aprobado con carácter voluntario, lo que no consigue alcanzar los objetivos de protección al consumidor y ordenación de la actividad profesional que persigue esta iniciativa.
A partir de ahora, es necesario llevar a cabo el desarrollo reglamentario del registro para llegar a su puesta en marcha efectiva, por lo que Esteso pide a la Consellería de Vivienda celeridad para que pueda ser una realidad antes de que acabe 2022. «Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos ponemos a disposición de la Generalitat para ayudar en todo lo posible para que el registro pueda ponerse en marcha cuanto antes. El objetivo común debe ser conseguir que todos los agentes que trabajan con profesionalidad y buena fe puedan seguir operando, pero no tenía sentido que se exigiera formación para vender una barra de pan y no para intermediar en operaciones de compraventa de viviendas de cientos de miles de euros», indica.
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Fue uno de los puntos de encuentro de la política de Gran Canaria y lugar de referencia del comercio de la isla.
Fue construido a finales del siglo XIX (consta reforma en 1.904), distribuidos en dos plantas sobre la rasante, azotea y una planta semisótano.
El inmueble en venta cuenta con una superficie de 2.700 metros cuadrados distribuidos en dos plantas principales: la de calle y una superior, planta sótano y azotea, cuya entrada principal es la calle de San Pedro, aunque el edificio linda con la calle Lentini. Las dimensiones del inmueble no son, sin embargo, las originarias ya que el palacete, que se construyó a mediados del siglo XIX, también tenía entrada por la calle Triana y se extendía por la propia cuesta de San Pedro hasta ocupar casi la actual manzana. En algún momento de su historia se dividió en tres partes, y dos de ellas fueron vendidas.
Es un edifico con una larga historia, en el residió James Swanston Miller, llegó a ser poseedor de una gran fortuna, con la ayuda de su familiar Thomas Miller, desarrollando actividades fructuosas en el sector del carbón y del jabón.
Luis León y Castillo fue el tercer marqués del Muni al heredar el título de su tío, el político Fernando León y Castillo y hermano de su padre al fallecer el hijo de éste sin descendencia, así como el primogénito de Juan y a quien correspondía el título.
Otra de las historias que circulan sobre el inmueble es que en él pudo estar la antigua ermita de Los Remedios. Laforet subrayó que sí que existió en el siglo XVI una ermita con ese nombre en las cercanías del Monopol, pero no en el emplazamiento del palacete. La ermita contaba con una capilla dedicada a San Pedro y, curiosamente, la entrada principal al palacete está sita en la calle San Pedro. Perpendicular a la misma está, además, la calle de Los Remedios.
Laforet indica que la imagen del santo se trasladó al convento que existía entonces en el lugar que hoy ocupa el Gabinete Literario y que, tras la desamortización de Mendizábal, pasó definitivamente a la parroquia de San Francisco, donde se custodia. Hoy en día es una de las «imágenes más antiguas de la ciudad» y sale en procesión con el Jesús de la Humildad y la Paciencia. «Es probable que utilizaran algún muro de aquella ermita en la construcción del palacete».
La casa terminó siendo comprada a los herederos del Marqués del Muni por Rafael Rodríguez Valido y Mariano Franchy García, que, con el nombre de Almacenes San Pedro, la dedicaron al comercio y fabricación de muebles.
Finalmente, fue arrendada hasta la extinción del contrato a la Sala Cuasquías.
USOS PERMITIDOS:
– Hotel Urbano. – Hotel Emblemático. – Apartamentos, habitaciones o residencias destinadas a explotación turística. – Uso comercial – Uso cultural – Uso industrial – Casa emblemática con diferentes usos: Comercial, cultural, hotelero y/o combinado.
La superficie de catastro no coincide con la real pero esa discrepancia de metros cuadrados se subsana mediante certificado de antigüedad y una declaración de obra nueva.
SUPERFICIE ACTUAL
SUPERFICIE DE LA PARCELA: 955 m2
SEMISOTANO: 308,65 m2
Es una planta prácticamente diáfana, orientada a la calle Lentini.
Esta área dispone de ventanas a la calle, lo que hace que tenga ventilación siendo sus posibles usos más amplios.
PLANTA BAJA: 913,58 m2
Al entrar al edifico encontramos la siguiente distribución:
Patio central de unos 250 m2
En la zona de la izquierda encontramos:
Una estancia alargada con amplios ventanales y con fachada a Calle San Pedro número 2. La fachada de esta estancia es de unos 17,50 metros de largo. Zona de almacén. Zona de baños.
En la parte central, justo detrás del patio encontramos:
1 estancia destinada hoy día a una habitación. Otra estancia destinada hoy día a una habitación.
En la zona de la derecha encontramos:
Una estancia alargada con amplios ventanales y con fachada a Calle San Pedro número 2. La fachada de esta estancia de unos 17,50 metros de largo. A continuación, una estancia amplia que se comunica con la anterior. Una estancia pequeñita que se comunica con las dos referidas anteriormente. Una estancia de unos 300 m2 prácticamente diáfana con amplios ventanales a la calle Lentini.
Una escalera que da acceso a la planta SOTANO (anteriormente detallada).
Una escalera que da acceso a la planta PRIMERA: 831,08 m2
Hay que destacar que la escalera principal, que conduce desde el patio central a la planta (831,08 m2), es de piedra de cantería de Arucas, procedencia de la mayor parte de la cantería del edificio y barandilla de caoba de Cuba, madera muy apreciada por su belleza y fortaleza. Una vez nos encontramos en la planta primera la distribución es la siguiente:
A la derecha encontramos una estancia de unos 60 m2 con fachada a la calle San Pedro, amplios ventanales y techos altos. La fachada de esta estancia es de unos 25 metros de larga.
Seguidamente encontramos otra estancia que se conecta con la anterior.
En esta misma planta encontramos 9 estancias más, todas ellas con ventanales o luz natural, algunas de ellas con vistas a calle Triana y al mar. Otras con vistas a la calle Lentini y a la Catedral de Santa Ana. Otras con vistas a la Calle San Pedro. También encontramos una amplia estancia hoy destinada a baño.
Desde esta planta se accede a una gran terraza transitable de unos 300 m2 con unas vistas inigualables a la Catedral de Santa Ana, el Mercado de Vegueta, el Teatro Guiniguada, el Risco de San Nicolás o el Centro Comercial Monopol, junto al que se encuentra ubicado el edificio por la calle de San Pedro.
A continuación, accedemos a la AZOTEA (incluido techo habitación): 591,32 m2
Aquí encontramos una estancia de unos 27,55 m2 con amplios ventanales.
Esta zona hoy día esta diáfana, cuenta con unas vistas únicas. Es una zona apta para Restauración y otros usos asociados al uso al que se vaya a destinar el edificio.
TOTAL: 2.672,18 m2
DIMENSION DE FACHADAS (aproximadamente): 61 metros en total.
26,00 m CALLE LENTINI 35,00 m CALLE SAN PEDRO
SITUACION URBANÍSTICA:
Es un edificio protegido, con arreglo a lo dispuesto en el art. 64, apartado j, de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (LRHL), está EXENTO del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I).
Este edificio formaba parte de otro de mayor superficie que llegaba hasta la calle Mayor de Triana, haciendo esquina con las calles de Lentini y San Pedro. Después de una partición, ha quedado el inmueble en su estado actual, teniendo su entrada principal por la calle San Pedro, numero 2. El semisótano linda con la calle Lentini.
Está construido sobre muros de carga, forjados de madera y fachada, con el estilo de la época, con enfoscado a la cal pintado en rojo, y cantería de Arucas en zócalos y bordes de huecos de puertas y ventanas, y remate en cubierta.
Ubicado en la zona antigua de la ciudad, junto al antiguo Barranco de Guiniguada, está contemplado en el Plan General como edificio de interés histórico y tipológico y clasificado como interesante ejemplo del neoclásico grancanario, como tipo B en su grado de protección.
ANOTACIONES:
En julio 2010 en el P.E.P.R.I. (Plan Especial de Protección y reforma interior) Vegueta – Tríana se permite ampliar en la cubierta una altura de hasta 7,5 metros, con un retranqueo de 3 metros sobre las calles de San Pedro y Lentini.
Es un activo singular con grandes posibilidades:
.- Hotel singular acompañado de servicios novedosos, como: .- Mercado gastronómico para la realización de eventos relacionados con la cocina y la gastronomía, ya que por su ubicación permite, como el de la ciudad de Barcelona conocido como La Boquería o el de Madrid conocido como el Mercado de San Miguel. .- Restauración de alto standing en la azotea. .- Hotel o alojamiento turístico de 98 habitaciones y/o 75 habitaciones / .- Alojamientos turísticos de media y/o corta estancia con dimensiones de 50 m2, en este supuesto estaríamos hablando de 40 habitaciones. .- Arrendamiento de locales para grandes firmas: Entidades bancarias, textil, restauración, etc. .- Zona exclusiva destinada a espacios para reuniones de profesionales o formación. .- Escuela de música y actuaciones innovadoras. .- Piscina infinity. .- Actividades de ocio y música. .- Gimnasio exclusivo, servicio de 24 horas de funcionamiento.
ÚLTIMO USO: El mítico Cuasquías, cerrado en el 2013, fue mucho más que un pub y sala de conciertos. Punto de encuentro de la intelectualidad y la bohemia, fue un referente de la vida social y cultural de la capital grancanaria durante tres décadas, un fenómeno colectivo y alternativo. Con una programación heterogénea de conciertos, actividades teatrales y literarias, tuvo temporadas de éxito tremendo.
DATOS DEL CATASTRO:
– REF. CATASTRAL: 9485307DS5098S0001YY – SUPERFICIE CUBIERTA: 946 m2 – SUPERFICIE CONSTRUIDA: Sobre rasante: 1.772 m2 Bajo rasante : 0 m2 Total : 1.772 m2
PROPIETARIO / TITULAR: Inmueble directamente vendido por un particular.
VISITAS: Solicite su visita previa acreditación por correo electrónico abogados@dayas.org / +34 634371040
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Ya está bien!! Es indignante que cualquier “profesional” sin saber distinguir y ni conocer un solo concepto … se presente y tenga la posibilidad de definirse como “Agente Inmobiliario”.. por Dios!! Estamos en el 2020..
EXISTEN CLARAS DIFERENCIAS entre un un COMERCIAL, un CAPTADOR, un VENDEDOR, un FOTÓGRAFO , un COLABORADOR o de UN CORRE Y DILE, … de lo que es verdaderO PROFESIONAL 👩🏻💻👨💻 , MEDIADOR, AGENTE INMOBILIARIO, etc..
Un profesional, como mínimo;
⁃ Esta formado de forma continuada
⁃ Forma parte de una asociación homologada en España 🇪🇸 #Coapi
⁃ Conoce la legislación mercantil y civil
⁃ Dispone de un seguro de Responsabilidad Civil
⁃ Resuelve problemas, incidencias en el proceso de compraventa u otras tantas actuaciones (tributarias, administrativas, técnicas)
⁃ Ejerce la función de intermediación desde el inicio (“primer segundo”) hasta el final)
⁃ Sus honorarios están justificados
⁃ Hay transparencia
⁃ Disponen de un título, no el de la calle
⁃ Que sabe que hacer / como actuar ante un situación mercantil
⁃ Paga tributos y los gestiona a terceros
⁃ Se podría decir que” SABE LO QUE HACE”
PARA EL PROFESIONAL prima los INTERESES DE LOS CLIENTES; Comprador / vendedor
El 83% de corrupción en el sector inmobiliario ha surgido por personas que se han dedicado a “ESTAFAR” – “ENGAÑAR” a cobrar unos honorarios inexistentes y en ocasiones incrementados
En fin.. nada nuevo..
Pero ojalá 🤞🏻, se valorase y distinguiese un profesional a un .. “X” Y todos salgamos beneficiosos
El derecho Inmobiliario os aseguro que además de bonito es muy satisfactorio
Happiness is; Sleep without fear, wake up without anguish. THANK YOU FOR BEING OUR SIDE #Juntossomosmejores # 93 añosavuestrolado #Costablanca #RealEstate
Nos Importas Tú 🤍
No son las casas 🏡 son la personas 👩🏻👩🏻🦰🧓🏼👩🏼🦳🧑🏼🦰🧔🏼👴🏽👨🏼🦰
El Gobierno ya ha publicado los requisitos para poder acceder a una de las ayudas al alquiler que ha puesto en marcha los hogares afectados por el impacto económico del coronavirus.
Tras la publicación de la Orden Ministerial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el BOE el pasado 1 de mayo, todo apunta a que esta semana se podrán empezar a realizar las solicitudes a través de las entidades financieras.
Además de los requisitos para poder acceder a estos micropréstamos, el Gobierno ha publicado el modelo de solicitud que deben rellenar los interesados en estas ayudas, así como la documentación a entregar para acreditar su situación de vulnerabilidad. Este es el ejemplo que aparece recogido en el BOE:
Los requisitos a cumplir
Según establece el BOE, podrán acceder a los préstamos avalados quienes cumplan todos estos requisitos:
a) Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del covid-19.
b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
c) Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.
Y también detalla que:
– Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.
– Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda el arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
– En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.
– No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el covid-19, a los efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
La documentación a entregar
Para acreditar los requisitos deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:
a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.
d) Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 3% de los ingresos netosde la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos. Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del covid-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.
Cuál es el importe y las condiciones
La solicitud se podrá presentar hasta el 30 de octubre de 2020, aunque la normativa contempla una prórroga de dos meses adicionales (hasta final de año).
El importe máximo es de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes, lo que supone un montante total de 5.400 euros. Tal y como estaba previsto, el BOE confirma que «las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas».
Los préstamos estarán sometidos a un tipo de interés máximo del 1,5% TAE. Además, como estaba previsto, el plazo para devolver el dinero es de seis años, prorrogables por otros cuatro ejercicios más (10 años en total), aunque se pueden realizar amortizaciones parciales o totales sobre el importe solicitado sin que el banco pueda aplicar comisiones por ello.
Por otro lado, y a pesar de que la solicitud del crédito corre a cargo del inquilino, el importe se abonará directamente al propietario del inmueble. El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde una periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.
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Con el estallido de la crisis del covid-19 son muchos los autónomos que están trabajando desde casa. En caso de tener la vivienda en propiedad, es posible deducirse el IVA y el IRPF, pero si se vive de alquiler, el inquilino y el arrendador tendrían que firmar dos contratos de arrendamiento diferentes: uno sobre la parte destinada a vivienda y otro sobre la parte destinada a oficina. Así, el autónomo podría deducirse el IVA del alquiler de la parte que es oficina. Sin embargo, la Dirección General de Tributos no está dispuesta a aceptarlo tal cual.
Con el estallido de la crisis del covid-19 son muchos los autónomos que están trabajando desde casa. En caso de tener la vivienda en propiedad, es posible deducirse el IVA y el IRPF, pero si se vive de alquiler, el inquilino y el arrendador tendrían que firmar dos contratos de arrendamiento diferentes: uno sobre la parte destinada a vivienda y otro sobre la parte destinada a oficina. Así, el autónomo podría deducirse el IVA del alquiler de la parte que es oficina. Sin embargo, la Dirección General de Tributos no está dispuesta a aceptarlo tal cual.
En concreto, Tributos no se opone a que se formalicen dos contratos de alquiler sobre la misma vivienda. Pero considera que este tipo de arrendamientos están sujetos a IVA y no exentos del pago de este impuesto. Es decir, tal y como señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, Tributos exige que toda la vivienda esté destinada al uso de oficina para permitir su exención en el IVA. Y esto pese a que la propia Ley del IVA establece que los arrendamientos que recaigan sobre “los edificios o partes de los mismo destinados exclusivamente a viviendas”. Es decir, esta normativa ya contempla las “partes” de una vivienda para poder deducirse el IVA.
Además, Salcedo recuerda que la Dirección General de Tributos considera que “el contribuyente que trabaje desde casa en una vivienda alquilada, a pesar de tener que pagar IVA por toda la renta del alquiler, según hemos visto, no podrá deducir todo el IVA soportado. Y es que solo podrá deducir la parte de IVA que se corresponda con la renta correspondiente a los metros cuadrados de la vivienda que utilice en su actividad”.
Los efectos que tiene el criterio de Tributos para los propietarios
Para Hacienda el alquiler de la vivienda donde el inquilino viva y tenga su oficina debe estar sujeto a IVA, lo que tiene consecuencias para el arrendador: deberá ingresar en Hacienda, a través del modelo 303, la cuota de IVA correspondiente al alquiler, pese a que el inquilino no se la haya abonado.
Hacienda sabe que el inquilino trabaja desde casa en el momento en que éste presente el modelo 036/037 considerando afectos a la actividad unos determinados m2 de la casa. Desde este momento, Hacienda podrá exigir el ingreso de la cuota del IVA al propietario, aunque no lo haya repercutido el inquilino aún.
Salcedo sostiene que la única forma que tendría el propietario de evitar que Hacienda le exija el pago de un IVA que no ha cobrado es prohibir en el contrato establecer la oficina en su vivienda.
Los efectos que tiene el criterio de Tributos para los inquilinos
El inquilino estará obligado a pagar el IVA por todo el alquiler y sólo podrá deducir la parte de IVA correspondiente a la superficie afecta a la actividad. En definitiva, “el ahorro que pudiera obtener por la deducción del IVA soportado en el trabajo desde casa, pudiera perderlo al ver incrementado el alquiler en el IVA”, sentencia José María Salcedo.
En cuanto a otros impuestos, el inquilino no está obligado a pagar gastos como el IBI, la comunidad de propietarios o la tasa de basuras, a no ser que sí esté contemplado en el contrato de arrendamiento. En ese caso, sí podrá deducirse los gastos. La deducción sólo podrá realizarse proporcionalmente respecto a los m2 del inmueble destinados a la actividad económica.
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El Consejo de Ministros aprobó el Plan para la Desescalada de las medidas extraordinarias adaptadas para hacer frente al Covid-19.
Tras alguna consulta efectuada sobre cómo afecta dicho Plan a nuestra actividad inmobiliaria, ya que se trata de un acuerdo algo confuso, en principio y salvo que se acuerden otras medidas de aquí en adelante con arreglo a la evolución de la pandemia,se podría dividir el restablecimiento de nuestra actividad en tres fases:
1ª.- A partir del próximo día 4 de mayo se podrá proceder a la apertura de locales y establecimientos al público con cita previa para la atención individual de los clientes adoptando las medidas de seguridad sanitarias establecidas en anteriores decretos (mascarilla, guantes, distancia de seguridad, mamparas, desinfección, etc.).
2ª.- A partir del 11 de mayo, apertura del pequeño comercio bajo condiciones estrictas de seguridad, excepto los centros o grandes parques comerciales, donde son más probables las aglomeraciones.
La norma no concreta medidas específicas para el sector de servicios inmobiliarios, por cuyo motivo, se entiende que su actividad debe considerarse incluida dentro de las actividades propias del pequeño comercio. La falta de referencia específica obliga a incluir la actividad dentro de aquel grupo de actividades más afines, por lo que desde dicha fecha también se podrían realizar visitas a inmuebles al formar parte de la actividad económica del pequeño comercio, pero única y exclusivamente en el ámbito Provincial, no se permiten los desplazamientos fuera de la Provincia donde se desarrolle la actividad.
No obstante, y como de momento en esta fase seguirá restringida la libre circulación de personas, sería aconsejable justificar documentalmente el traslado, la visita y la reunión con terceras personas en evitación de posibles sanciones.
3ª.- A partir del 11 de junio, en principio, se flexibiliza la movilidad general por todo el territorio nacional para cualquier actividad profesional.
Existe un periodo de reclamación para pisos nuevos, dependiendo del tipo de defecto de obra.
En ocasiones puede suceder que, tras la compra y adquisición de una vivienda, comiencen a aparecer vicios y defectos de construcción que, lógicamente, no se veían o apreciaban en el momento de la visita y compra de la vivienda.
Ante este supuesto, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación regula los plazos de garantía que tiene el propietario para reclamar y los motivos por los que se puede hacer esta reclamación.
Plazos y motivos de reclamación
Dependiendo del motivo, es decir, por el defecto que presente la vivienda, el comprador va a tener un mayor o menor tiempo para hacer las reclamaciones. Este tiempo dependerá también de la gravedad del defecto, a qué afecte o si la vivienda es nueva o no.
Según la Organización de Consumidores y Usuarios, la persona que adquiere una casa ya usada puede reclamar al vendedor por la presencia de defectos ocultos durante un plazo de seis meses.
Por otro lado, la mencionada ley establece que los compradores de edificaciones nuevas disponen de un periodo de garantía según el tipo de defecto que sea:
1.- Para los daños materiales causados en el edificio que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, el comprador tendrá una garantía de diez años.
2.- Por vicios o defectos que afecten a elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, los compradores tendrán una garantía de tres años.
3.- Por daños materiales con efectos en elementos de terminación o acabado de las obras, los nuevos propietarios tendrán garantía de un año.
Serán las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación quienes tendrán responsabilidad frente a las reclamaciones por parte de los propietarios y los terceros adquirentes.
Los plazos de garantía descritos comenzarán a contar a partir de la fecha de recepción de la obra.
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▪ Se podrán beneficiar autónomos, profesionales y pymes cuya actividad
económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente.
▪ Esta medida va a beneficiar a más de 222.000 inmuebles alquilados de
uso comercial, ocio, hostelería y turismo.
▪ Se refuerza la protección de trabajadoras y trabajadores fijos
discontinuos.
21.04.20. El Consejo de Ministros ha aprobado medidas extraordinarias para el
pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes
cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente. Con
estas medidas se viene a responder a las necesidades de autónomos y pymes que
no tienen capacidad financiera para hacer frente sus obligaciones de pago del
alquiler de sus locales. El procedimiento establecido permitirá que las partes puedan
llegar a un acuerdo para la modulación de ese pago y facilitará la continuidad de
sus actividades comerciales.
Para la ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, “estas medidas
tienen la finalidad de responder a las necesidades de apoyo reforzado derivadas de
la prolongación de la situación excepcional causada por el COVID-19, así como
seguir protegiendo y dando soporte al tejido productivo, minimizando el impacto
económico y facilitando que la actividad se recupere en cuanto empiece a remitir
esta situación de emergencia de salud pública”
Las medidas incluidas en el ‘Real Decreto-ley de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo’ ofrecen una respuesta generalizada que permite distribuir de manera equitativa el riesgo de la pandemia y del consiguiente estado de alarma entre arrendadores y arrendatarios, especialmente cuando los arrendadores tienen la naturaleza de grandes tenedores.
Asimismo, se regula un procedimiento para imponer a las partes una modulación
del pago de las rentas de los alquileres de locales que se extiende hasta los dos
años. Finalmente, en caso de aplicarse la moratoria para este tipo de arrendamientos, se prevé la no ejecución de garantías de pago, tales como avales bancarios o seguros de impago de alquiler, entre otras.
Arrendamientos de locales de negocios
La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso
distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, podrá solicitar de la persona
arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran
tenedor – entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de
10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida
de más de 1.500 m2 – en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real
Decreto-ley, la concesión de una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que
se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el
estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables
una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado
por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengar intereses, a partir de la
siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las
cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se
supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de
los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe
la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo
arrendador sea distinto a los definidos anteriormente, el arrendatario podrá solicitar
de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este
Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado
por ambas partes con carácter voluntario. En este caso se permite el uso de la fianza
para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez.
Protección de trabajadoras y trabajadores fijos discontinuos
El Consejo de Ministros ha aprobado reforzar la protección de las trabajadoras y
trabajadores fijos discontinuos, ampliando la cobertura regulada en el Real Decreto ley 8/2020, de 17 de marzo, a aquellas personas trabajadoras que no hayan podido reincorporarse a su actividad en las fechas previstas, como consecuencia del
COVID-19 y que, o bien disponiendo de periodos de ocupación cotizada suficiente,
no cumplen el requisito de situación legal de desempleo, o bien no pueden acceder
a la prestación por desempleo por carecer del periodo de cotización necesario para
acceder a dicha prestación. De esta medida se benefician especialmente las
trabajadoras y trabajadores del sector turístico.
Medidas para reforzar la financiación empresarial
Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, el Consejo
de Ministros ha aprobado medidas complementarias como el reforzamiento del
reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento Sociedad
Anónima (CERSA), lo que permitirá aumentar la capacidad de aval de las
Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades
Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la
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Se pueden estar generando falsas expectativas. En principio, la crisis del coronavirus no es argumento suficiente para resolver el contrato de compraventa de una vivienda
«Se pueden estar generando falsas expectativas. En principio, la crisis del coronavirus no es argumento suficiente para resolver el contrato de compraventa de una vivienda«.
Los abogados lo tienen claro. La regla ‘rebus sic stantibus‘, que no está recogida ni en ley alguna, sino que es una creación jurisprudencial que se basa en la buena fe y la equidad —ambos conceptos sí están recogidos en el Código Civil—, está de plena actualidad, ya que ha vuelto a poner sobre la mesa, como ya sucedió tras la Guerra Civil y más recientemente durante la crisis financiera que se desencadenó a partir de 2008, si una situación excepcional con un gran impacto sobre la economía, puede utilizarse como argumento para poner fin o modular las condiciones de cualquier contrato.
‘Rebus sic stantibus’ es una expresión latina que podría traducirse como «estando así las cosas» que aunque en el Derecho Internacional se rige por el artículo 62 de la Convención de Viena sobre el Derecho de los Tratados de 1969, en España se utilizó por primera vez tras la Guerra Civil cuando se invocó debido a las extraordinarias consecuencias económicas que se derivaron de la contienda y que volvió a invocarse de nuevo, con cierta trascendencia, tras la crisis del 2008, cuyas consecuencias económicas también fueron devastadoras.
La regla ‘rebus sic stantibus’ se utilizó por primera vez tras la Guerra Civil debido a las extraordinarias consecuencias económicas derivadas de la misma.
De hecho, fue el 14 de diciembre de 1940, año y medio después del fin de la contienda cuando la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo mencionó esta cláusula por primera vez en una sentencia que pretendía resolver un contrato de suministro de hierro, mineral cuyo precio se disparó durante la guerra. La invocación a dicha cláusula vuelve a aparecer en 1951 en otra sentencia del Tribunal Supremo, y hasta la década de los 90 la cifra de resoluciones que incluían dicha cláusula fue relativamente baja para, posteriormente, triplicarse, tal y como recogió María do Carmo Henríquez Salido en un artículo titulado «La cláusula ‘rebus sic stantibus’ en la jurisprudencia actual», publicado en la ‘Revista de Llengua i Dret’ en 2016.
«En las últimas semanas esta cláusula vuelve a estar de máxima actualidad. El problema es que se está hablando de que puede legitimar la resolución de contratos y no es así«, explica en conversación telefónica con El Confidencial Marta Serra, directora y abogada de El Defensor de tu Vivienda. «Nos movemos por modas. Parece que en los últimos días se ha activado el debate en torno a esta cláusula, pero ni es tan automática como dicen algunos expertos, ni es tan sencilla de aplicar».
«En primer lugar, hay que partir de la base de que los contratos deben cumplirse siempre, y, además, según lo pactado», explica esta abogada. «No obstante, en aquellos en los que exista un periodo de tiempo entre el momento de su celebración y el de su cumplimiento, como, por ejemplo, en contratos de arrendamiento a 25 años, puede ocurrir que, en ese periodo, se rompa el equilibrio que debe haber entre lo que una parte da y la otra recibe. Y para solucionar este desequilibrio, aunque no hay una norma en nuestro Derecho, la jurisprudencia admite que se podría aplicar la cláusula ‘rebus sic stantibus’ que modere el pago que debe realizar una de las partes».
«No obstante, insisto, el efecto de la aplicación de esta regla no es la liberación a una parte de tener que cumplir con el contrato, sino tener que pagar menos de lo pactado», apunta Marta Serra, quien recuerda cómo la jurisprudencia siempre ha destacado que esta cláusula siempre «deberá aplicarse con suma excepcionalidad, habiendo llegado a calificarla de ‘peligrosa'».
Por su parte, Fernando Ollero, abogado de Lean Abogados considera que «su posible aplicación requeriría valorar muchos factores y analizar caso por caso. En el caso de una compraventa, donde no veo clara su aplicación, por ejemplo, cuál es el destino casa comprada, si va a ser para su posterior venta, si es para vivir o una segunda residencia. Si no se obtuvo financiación por culpa de la crisis. Pero es muy restrictiva para los contratos de compraventa. Además, un juez podría resolver el contrato pero penalizar con las cantidades ya entregadas». En su opinión, puede tener más sentido en el caso de los arrendamientos a largo plazo, ámbito sobre el que están teniendo muchas consultas. «No es una figura jurídica que esté pensada para contratos de compraventa, sino para contratos de larga duración, con prestaciones que se pactan a lo largo del tiempo», añade este abogado.
¿Se entregarán lasa casas a tiempo?
La inesperada crisis económica ha empujado a muchas familias en una delicada situación financiera —ERTE, ERE, reducciones de jornada…—, generando problemas —temporales o permanentes— para afrontar el pago del alquiler, de la hipoteca o de la futura vivienda.
Además, con la paralización de las obras de las promociones en toda España —aunque haya sido de manera temporal—, y los retrasos administrativos derivados del estado de alarma, existe también el temor, por parte de quienes compraron una casa sobre plano, de que no se finalizasen sus futuros hogares.
Las grandes promotoras han retomado las obras de todas sus promociones y descartan retrasos significativos en la entrega de llaves
Según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), el pasado 15 de abril, en toda España se reanudaron las obras de prácticamente todas la promociones en marcha, más de 3.000, de las cuales, casi medio centenar, pertenecen a los grandes jugadores del sector como Amenabar, Neinor, Vía Célere, Aedas, Metrovacesa, Habitat, Pryconsa, o Quabit. Todas ellas aseguran haber retomado las obras en todas sus promociones y descartan retrasos significativos en las entregas de llaves. Además, reconocen que apenas se han producido cancelaciones en las reservas realizadas durante los meses previos al estallido de la crisis o bajas de compradores, al menos no más que las que se producen cualquier mes normal.
Asimismo, para aquellos clientes en dificultades por culpa del coronavirus, las grandes promotoras han ofrecido aplazar el pago de dos mensualidades, opción a la que se han acogido uno de cada cinco compradores. De hecho, algunas de las promotoras contactadas por El Confidencial como Neinor Homes o Aedas Homes, aseguran que el nivel de cancelaciones es muy similar al existente antes de la crisis. «La lección importante que nos están dando los clientes es que siguen adelante con sus planes de vida», aseguran desde Aedas Homes quien señala, además, que «no tienen por qué producirse retrasos en las entregas de llaves, ya que las horas perdidas por el parón de los 8 días laborables se recuperarán antes del 31 de diciembre por las empresas constructoras».
Por su parte, desde Vía Célere aseguran que «no se ha realizado ninguna cancelación de los contratos de compraventa. En los casos en los que ha habido una cancelación de reserva, hemos devuelto el dinero conforme a las condiciones comerciales pactadas en cada promoción». Además, ninguna de ellas, ha tenido que renegociar las condiciones de los contratos firmados, si bien, caso de manera generalizada han decidido ampliar la cobertura de los seguros que tenían contratados para cubrir los pagos de sus clientes.
Todos los expertos —inmobiliarios, economistas, abogados…— coinciden en que aún es muy pronto para valorar las consecuencias reales de la crisis y el impacto de la misma sobre la economía y las familias. Aunque se prevé un desplome del PIB y un fuerte aumento del desempleo, el sector residencial confía en convertirse en la locomotora que lidere la recuperación económica. No obstante, el miedo a no poder pagar la casa o a que se produzca un retraso en la entrega de la vivienda está en el aire, que podría llevar a caer en la tentación de recurrir a la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para rescindir el contrato.
«Yo no recomendaría que se resolviera su contrato de compraventa en base a esta regla. Es cierto que en las circunstancias en las que nos encontramos hay familias en problemas para cumplir sus contratos. Pero hay otros motivos que si se dan, podrían resolver el contrato y dejarían sin sentido la búsqueda de soluciones con motivo de la ‘rebus sic stantibus’. Estar en paro o haber sufrido un ERTE no se puede alegar como motivo para resolver el contrato», insiste Marta Serra quien explica que se aplica a los contratos de tracto sucesivo, es decir, que se cumplen a lo largo del tiempo, por ejemplo, un arrendamiento, durante 5, 10 o 25 años.
Pero ¿es un contrato de tracto sucesivo una compraventa? «Existe un pago aplazado, pero para que efectivamente haya una alteración especial y se pudiera estudiar aplicar esta regla, se debería producir un efectivo desplome en el precio de la vivienda, y aún estamos empezando con la crisis», explica Serra.
Fernando Ollero, considera que «hay motivos más claros para resolver un contrato de compraventa. Mecanismos legales que ya existen y son más efectivos». Como el retraso en la entrega de la vivienda o la falta de aval que garantice las cantidades entregadas.
«Así lo dispone la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación», señala Marta Serra. «Quizás el consumidor no pueda asumir ese retraso, por ejemplo, porque su alquiler sea muy superior a la hipoteca que pagaría, y no tiene por qué asumirlo. Y por otro lado, en caso de que la promotora no haya contratado el obligatorio seguro o aval, el consumidor no tiene por qué mantenerse en el contrato con tal alto riesgo, y menos aún en el contexto actual. En este caso, si la promotora no ha facilitado al cliente el aval, este debería pedirlo y si no se lo dan, podría resolver el contrato», explica Marta Serra. «En definitiva, el uso de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para rescindir un contrato de compraventa es muy restrictivo», concluye.
Seguros para cubrir los efectos del coronavirus
Para evitar problemas de pago en el futuro, además del aplazamiento de las dos próximas mensualidades, las promotoras también están moviendo ficha para cubrir los pagos de sus clientes afectados por coronavirus. Metrovacesa y Quabit, por ejemplo, tienen un seguro que protege a aquellos clientes autónomos o funcionarios con incapacidad temporal causada por el coronavirus y a aquellos que, en condición de trabajadores indefinidos por cuenta ajena, se vean afectados por un ERE o ERTE provocado por esta situación y que afecte al 50% o más de su retribución.
«Este seguro, en acuerdo con la compañía aseguradora CNP Partners y el mediador Slora, fue diseñado para proteger a los compradores de sus viviendas ante las posibles circunstancias que les puedan surgir durante el periodo comprendido entre la firma del contrato de compra hasta que se hace efectiva la entrega de llaves. Estarían protegidas hasta un máximo de 12 mensualidades pendientes de pago. Por su parte, en situaciones más graves como el fallecimiento por accidente o incapacidad permanente absoluta por accidente de alguno de los compradores, Metrovacesa asumiría su parte correspondiente del pago pendiente de la vivienda», explican desde Metrovacesa.
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